招商蛇口与招商置地修改非竞争协议 资源协同实现业务互赢

12月17日，招商蛇口(001979)与招商置地(00978.HK)同时发布公告称：招商置地与招商蛇口修改《非竞争协议》。

非竞争协议的调整对招商蛇口、招商置地将会实现双赢，招商蛇口将清晰双平台战略定位，充分发挥境内外双上上市平台的优势，助力双平台协同共赢发展。招商置地将实现业务结构的转型，发展由原本传统重资产房地产开发带动，成为轻重并举双轮驱动，进一步打造CM+公寓和招商局办公楼品牌资源经营和增值服务，加速轻资产化。

调整非竞争协议重构业务资源加速大湾区发展布局

据公告可见，招商蛇口与招商置地就原有的非竞争协议做了多处调整和修改。资料显示，此前为避免同业竞争，招商蛇口与招商置地之间签署了《非竞争协议》。根据协议，两家公司的房地产开发业务按照城市划分:广州、佛山、南京、句容、西安和重庆由招商置地负责开发;招商置地不会在招商蛇口布局的其他城市开展业务。

修改后的非竞争协议，使招商置地在业务操作上更加灵活。大广州(包含佛山)、大南京(包含句容)将继续由招商置地进行相关业务开发。招商置地将摆脱地域限制在原有招商蛇口城市以及其他城市，以小股投资的方式参与项目投资获取优质物业资源。同时招商置地将有权在北京、上海独 家经营办公室物业之资产管理业务。此外，招商置地5个城市中的重庆和西安，将每年进行检讨决定是否退出，退出后招商蛇口可以在相关城市进行物业开发(综合考虑公司的资源状况，退出暂无明确时间表)。新的非竞争协议还约定在其它城市将由招商蛇口进行业务开展。

整体来看，调整后的非竞争协议将加速招商置地轻重并举的双轮驱动业务模式，摆脱业务地域限制同时以小股投资形式灵活参与大型项目。除了投资性业务外，公司透过小股投资可享受优先接入产业链中资产管理之部份，改造提升优质办公室和服务式公寓空间，及后提升和释放物业价值，过程中获得租金提升外，同时享受物业价值增值。那么对于母公司招商蛇口而言，未来项目资金来源更丰富，海外资金可参与境内项目的开发与运营;融资层面可充分利用招商置地平台进行海外融资。

招商蛇口是招商局集团旗下城市及园区综合运营板块的公司，聚焦社区开发与运营，园区开发与运营，邮轮产业建设与运营三大业务板块，是国内领先的城市及园区综合开发和运营服务商。招商置地则是招商蛇口的控股子公司也是其在海外唯一的上市平台。招商蛇口在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、会展湾等区域，拥有大量待开发的优质资源。招商置地大力布局的广州和佛山两地也处于粤港澳大湾区规划城市集群。双方在粤港澳大湾区均拥有优质的土地储备蕴含巨大发展潜力，而随着大湾区规划落地将助力招商蛇口与招商置地联合锁定利润空间和业绩增长。

招商置地开启轻重并举双轮驱动模式

据了解，招商置地2013年借壳东力实业在港交所上市，成为当时招商地产拓展海外融资渠道，发挥了重要作用。招商局置地上市后母公司向招商局置地注入了南京、广州、佛山和重庆四个城市的房地产项目，依托母公司的资源优势，公司成为一家专业的房地产开发企业，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

招商置地作为招商蛇口2015年重组后唯一的香港上市平台，招商蛇口现持有招商置地74.35%股权。招商局置地承担了招商蛇口海外融资平台的重任，但在主营业务上，以房地产开发为主的招商局置地与母公司招商蛇口存在业务重叠，这也是双方一直在积极解决的问题。

调整后招商置地的业务主要集中为房地产开发、运营型业务、投资型业务三大板块。招商置地的业务发展由原本传统重资产房地产开发带动，成为轻重并举双轮驱动模式。

调整后招商置地的房地产开发业务将聚焦位置优越的大广州、大南京为核心的优质房地产项目开发。目前，招商置地在全国拥有约620万平方米土地储备，其中在大广州、大南京拥有约275万平方米土地储备，占比45%。资料显示2018上半年招商置地新增约47万平方米土地储备，其中大广州占比23%。招商置地计划主要聚焦京沪两地优质办公物业，以小股投资方式获得物业资源，打造资产管理平台，未来业务将集中在人口密集城市如大湾区。此外，招商置地将进一步扩展香港之服务式公寓平台。

另外招商置地服务式公寓将整合CM+品牌，在香港和内地实现扩张。资料显示，香港上环CM+北座已于2016年底开业，共有54间房，平均出租率80%，年底达到90%出租率，CM+壹棠南座也已于今年8月开业，共有81套房。未来招商局置地将CM+服务式公寓的成功模式复制到内地和海外多个城市，通过对产品品牌和标准的专业塑造，招商置地将加大力度打造培养专业的CM+服务式公寓品牌和建立服务式公寓的运营模式，同时把这种运营模式输出作为转型轻资产的第一步。轻资产运营平台雏形越发清晰，有望成为未来业绩新的增长亮点。

未来招商置地优质土储将逐步释放，确保重资产开发业务收入和利润稳健增长，支持轻资产业务拓展。把握国内已成熟发展的市场，轻资产业务可把握市场机会实现快速增长，为公司提供额外增长动力，有效抵御重资产开发周期的波动。

对于招商置地而言本次非竞争协议修改最大的意义在于招商置地将摆脱地域限制，可以用小股投资的形式以较低成本灵活参与大型项目，实现高速增长并为轻资产转型提供广泛的物业资源。

招商蛇口在全国范围内拥有三千余万平方米的土地储备，1-1.5线城市土储约1500万平方米，在中国的主要城市的黄金地段拥有多种物业，可广泛支持小股投资，与此同时，在这些人口密集、成熟的城市从增量走到存量，在新供应减少之趋势下，市场对资产管理的需求也将相对提升。招商置地将以投资人和管理人的角色切入为市场提供新供应，拓展轻资产。母公司招商蛇口拥有大量优质土储和资产，将全力促进招商置地之发展。招商置地将受惠于母公司庞大及多元化的资源和优质物业，未来将有大量轻资产业务机会，为招商置地轻置产业务转型提供坚定支持。