核心高管离职 独立2年的华润物业终迎IPO？

新浪财经讯 日前华润物业又一次被传IPO。据媒体报道，华润置地内部近期就拆分旗下物业管理业务赴港上市召开电话会议，计划加速上市进程以便在2020年完成挂牌上市。华润置地随后对媒体回应，目前集团对物业上市尚没有明确的时间表。

实际上，从2017年末华润置地将物业拆分成独立公司，华润物业上市消息就屡屡传出，而每次华润置地的业绩发布会，华润物业的上市时间表也成为一道必答题。26日更有市场消息称公司已选择聘任建银国际、中金、花旗及高盛为保荐人，募资约5亿美元（约39亿港元）。华润物业上市或已近在眼前？

独立时间仅两年

从为数不多的公开信息中可以发现，华润物业独立仅两年。

2002年，华润置地的首个物业项目在北京签订。

2018年3月，华润物业在成长了16年后被拆分成独立公司。在华润置地2017年全年业绩发布会上，时任董事局副主席唐勇表示，目前旗下的物业管理公司已经完成和地产的分离，并且物管总公司已经将其他城市物管公司的股权归集到一起。

他表示，物管公司从2017年开始承接了大量外接项目，假如分拆上市才有市场价值的话，公司会往这个方向布置，不过还没有具体的时间表。

2018年5月，华润物业举行了一场“悦+”品牌战略的发布会，会上发布了“悦家”、“悦心”两个面向业主端及员工端的APP。华润物业也正式对外更名为华润物业科技，旨在定位为智慧物业服务。这也是华润物业迄今为止唯一一次单独高调亮相。

2019年3月，华润置地2018年全年业绩会上，唐勇表示旗下的物业管理业务分拆上市计划仍在稳步推进，但2019年或许还没能完成，希望物业分拆上市能给公司带来更大的发展促进。这是华润置地第一次明确提出将物业拆分上市。

2019年8月，华润置地2019年中期业绩会上，唐勇表示公司将在年内启动物业上市安排，商业地产还在计划上市中。

按照华润置业往年3月底召开业绩会的惯例，目前距离华润置地2020年全年业绩发布会已经不远，华润物业上市或将揭开又一层面纱。

核心高管已离职 目前空白

不过唐勇的话音刚落，人已离职。2019年12月唐勇调任华润电力执董兼总裁，此后华润置地高级副总裁迟峰，副总裁、华北大区总经理蒋智生，董事局副主席、华北大区董事长张大为等核心高管陆续传出离职消息。华润置地的一系列人员动荡势必影响华润物业。

可以确认的是，高级副总裁迟峰已于去年末加入蓝光发展。工商信息显示，迟峰担任华润物业科技有限公司的总经理、董事长，也是华润置地2018年年报中明确分管物业管理业务的高管。迟峰于2006年加入华润置地，也算是老将之一。

从工商信息来看，华润物业两年时间里已经有两任总经理。时间轴上公司2017年独立，2018年5月战略转型，直到2019年2月华润物业科技有限公司高级管理人员发生第一次变更，由迟峰担任总经理、董事长，董事由谢骥、郭世清担任。此前由沈彤东担任总经理、董事，李欣担任董事长，俞建担任董事。2018年年报显示沈彤东分管总部信息管理部和华润物业科技。

近日受华润置业人事变动影响，华润物业的高级管理人员备案信息显示为空白，变更日期为2020年1月初。在迟峰之后，谁会扛起物业这块大旗尚未可知。

工商信息显示，华润物业科技有限公司目前对外投资公司有5家，分别为华润置地（沈阳）物业服务有限公司、深圳华润物业管理有限公司、华润物业经纪顾问有限公司、华润置地（北京）物业管理有限责任公司、华润置地（成都）物业服务有限公司。其中单独成立公司的物业经纪业务或值得关注。

2020在管面积预计2亿平方米

公开资料中关于华润物业的财务数据甚少。

根据华润置业2019年半年报介绍，集团围绕城市升级、消费升级和产业升级三大趋势，聚焦和深化2+X商业模式，持续推动城市更新、物业服务、代建代运营、康养地产、长租公寓、产业基金、文化体育、影院等业务的不断创新和协同发展。“2”指的是开发物业和投资物业，物业管理服务被归类为X战略中的一员，地位并不突出。

华润物业科技以一二线城市高质量项目为重点，涵盖高端住宅、商业、写字楼、综合型体育中心等多种业态。2018年5月华润物业转型时介绍将重点布局四大业务板块：品质物业业务、资产托管业务、智慧物联业务以及平台创新业务，致力于打造“中国最值得托付的资产管理者”。

根据克而瑞发布的2019年中国物业服务企业管理规模榜，华润物业以1.35亿平米的管理面积排在14位。这一水平排在榜单的第三梯队，第一梯队的企业包括万科物业、碧桂园智慧服务、彩生活及金碧物业，管理面积均在 3 亿平米以上。第二梯队企业包括绿城服务、龙湖智慧服务、金科服务，管理面积介于2-3亿平米。同梯队的中海物业、长城物业、招商积余、金地物业管理面积超过或接近 1.5 亿平米。

不过也有资料显示，华润物业在2018年末已经超过了1.35亿平米的在管规模，此后数据并未更新。华润物业目前在管面积多少、营收多少，还是雾里看花，唯有等到上市披露招股书才能明晰。

2019年华润置地中报业绩会时唐勇曾透露，上半年物业板块加大了外部业务拓展渠道，期内增加的1000万平方米的在管面积中，接近2/3来自于外部，业务对内部资源的依赖度降低，预期2020年末在管的及储备的面积将达到2亿平方米。而多家媒体信息也显示，上半年华润物业实现营业额24亿元，同比增长超30%。若按这一收入进行中报排名，华润物业的营收在23家已上市物管公司中能排到前五。

值得关注的是，近两年资本市场对物业管理行业热情高涨。2019年恒生指数全年小幅上涨 9.07%，整体走势偏弱，而港股物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业全年上涨58.21%。2020年开年，受新冠疫情影响，物业价值被发现，股价持续走高。港股已有7家小型物业等待排队上市。

目前龙头房企包括龙湖、万科、金科还未拆分物业上市。物管行业规模为王，背靠央企华润集团，华润物业对投资者仍然有强大的吸引力。但随着保利物业，招商积余陆续上市，无论是二级市场还是华润物业本身，留下的等待时间也不多了。