土拍市场回暖：深圳厦门诞生“百亿地王” 溢价率迎小高峰

新浪财经 虽然疫情尚未完全褪去，但房地产土拍市场在“冰冻期”后已经迎来“小阳春”：4月以来，一二线城市土地供需规模双双上升，成交溢价率抬头，流拍率则处于低位水平。

“百亿地王”更是重现市场，在短短半个月内，厦门、深圳相继诞生总价超百亿的地块，而北京、广州、武汉则上演了多场“土拍大战”，各大房企纷纷展开优质标的的“围猎行动”。

房企投资拿地的积极性高涨，自然离不开地方政府“量”、“质”并重的土地供应。而更重要的是，疫情高峰后，宽松的融资环境和土地利好政策，为房企增添了更多在土地市场中布局的筹码。

深圳、厦门诞生“地王” 广州掀起“土拍大战”

中指研究院数据显示，4月销售50强房企中，半数房企单月拿地金额超过50亿，其中9家房企投资金额过百亿，几乎占到前4个月投资额的50%以上。其中，恒大、碧桂园更是达到200亿左右。由此可见，规模房企投资力度在持续回升。

2020年以来，全国土拍市场已经诞生了3宗“百亿地块”，分别位于上海、厦门和深圳。其中，厦门和深圳2宗“百亿地块”的诞生仅相差短短的半个月左右。根据公开资料，截至2019年末，中国土地历史上超过百亿的地王只有23宗。

4月22日，厦门迎来今年的首场土拍，位于思明区的2020P01地块吸引了14家房企竞逐。该地块是近10年来厦门思明区再次供应的宅地，不仅资源稀缺，且地理位置极佳，是极其优质的标的。

最终，该地块以103.55亿元的成交总价被当地的开发商上海泰鸣（厦门泰鸣房地产开发有限公司）竞得，溢价率为43.8%。这是厦门有史以来的首个百亿总价地王，5.06万元/平的成交楼面价也创造了厦门当地的历史新高。

厦门“地王”诞生半个月后，深圳今年的首宗宅地拍卖则迅速接力，诞生了另一宗“百亿地块”。这宗地块位于深圳房价最贵的前海合作区，起始价为79.98亿，吸引了包括万科、中海、华润、保利等16家房企参与竞拍。

经过超100轮的举牌之后，最终龙光地产以最高限价115.97亿元+配建人才房4.08万平方米拿下这宗地块，溢价率为45%。根据《财新》报道，除去配建面积，该地块可售部分楼面价达到8.67万元/平方米，为深圳新的“单价地王”。

除了“百亿地王”在短时间内的接连诞生外，最近广州的一场“土拍大战”也反映出土拍市场供需两端的火爆场面。

5月18日，广州一天之内出让12宗地块，共计收金240亿元。开拍之前，32家房企竞买保证金就超过170亿，被媒体称为“史诗级土拍”。本次拍卖的关注度和激烈度之高，甚至导致交易系统一度崩溃，无法正常报价。

此外值得一提的是，疫情灾区武汉也在昨日（5月19日）重启土地交易，成功拍出七宗地块，揽金114.56亿元。这场久违的土拍吸引了招商蛇口、龙湖等房企参与，被业界视为武汉楼市回归的揭幕大戏。

地方政府供地“量质”并重 成交溢价率抬头

复工复产后，房企拿地积极性高涨，一方面与土地供应规模的增加有关。随着疫情的逐步缓和，地方政府正在加快供地步伐，以完成年度土地出让计划。比如上文提到的广州“土拍大战”，一天内集中出让12宗地块的做法并不常见。

尤其是不少热点城市通过推出优质地块，来刺激房企拿地。在优质地块供应下，平均楼面价呈上升局面。根据中指研究院数据，4月全国300城土地成交均价为3446元/平，环比上涨68%，同比上涨32%，创2018年以来的新高。

而从城市等级来看，不管是政府供地还是企业拿地，重点都从三四线回归一二线城市。根据诸葛找房数据研究中心提供的数据，4月一、二线城市供应土地分别为46宗和506宗，同比增长200%及35.66%，而三四线城市供应527宗，同比下降14.31%。

土地供给端结构性的变化，使得溢价率环比出现上涨趋势。诸葛找房数据指出，4月全国主要地级市溢价率为16.61%，环比上升3.04个百分点。

但从最近较受关注的北广深厦等地的交易情况来看，土地成交溢价率均在10%-45%区间之内，而过往地王的溢价率均超过60%。这也意味着，近期土地成交溢价率虽有抬头，但远未达到严格意义上“地王”的溢价程度。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，全国主要地级市溢价率自2019年3季度开始逐渐攀升，2020年4月为土地成交溢价率的小高峰，今年4月的溢价水平仍不及去年同期，同比下降9.04个百分点，但预计5月溢价率仍继续上升。

此外，疫情期间，国内多次释放加强流动性的信号，宽松的货币环境和融资环境下，房企融资难度缩小，手握现金增多，从而提升了房企拿地的意愿。除了货币政策外，在58安居客房产研究院分院院长张波看来，部分城市在土地政策上的放松，包括付款、准备金的要求层面的降低，在一定程度上也降低了部分房企拿地的资金压力。

以深圳为例，4月16日，深圳市出台政策明确，允许房企延期缴纳土地出让价款，用地单位未在约定或规定的期限（土地价款缴款截止时间在今年1月23日-6月22日期间）缴交土地价款的，不作为违约行为，不计收利息和滞纳金，土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。

在不少业内人士看来，未来城市之间土地市场的分化将成为常态，回归一二线、回归优质三四线城市，将成为房企长期布局的方向。

中指研究院报告分析称，土地市场火热的城市还将持续一段时间，随着城市土地供应进一步增加，二季度房企拿地意愿仍以谨慎乐观为主，聚焦复苏较快的二线核心城市。

张波则表示，今年各地土地供应量大概率会出现明显提升，部分一二线城市的土地供应量或会明显超过2019年，但三四线以下城市的流拍率则会进一步提升。

“大型房企开始回归价值投资逻辑，拿地谨慎的同时，对核心城市优质地块毫不手软。而中小房企在拿地层面则表现不一，部分有着规模化诉求的中型房企在土地市场上依然表现激进，而另一些则明显有着收缩化表现”，张波称。（新浪财经 徐苑蕾）