中南建设持续加仓三四线 商业或有意独立孵化上市

出品：大眼楼管

作者：青柠

12月8日，中南建设发布公告表示，拟以3005万元向公司董事、副总经理陈昱含董事控制的南通朗达商业管理有限公司（简称“南通朗达”）转让公司持有的南通中南商业发展有限公司（简称“中南商业”）100%股权。公司表示，此举有利于公司更好地聚焦主业。

陈昱含为中南建设实控人陈锦石之女。今年2月，职业经理人陈凯辞任之后，陈昱含再度接掌中南的房地产业务平台中南置地，由总裁升任为董事长。

在今年年初中南置地2020年会上，陈昱含也基本交代清楚了中南未来各业务的安排，商业、酒店、文旅、物业等定位都是公司的结构性业务。陈昱含也表示，未来中南会逐步建立以ROIC 为核心的经营评价体系，用 ROIC 穿透组织。

在经历多年的杠杆驱动后，中南开始探索回归经营驱动。

中南商业或独立孵化上市

当前在传统房地产行业增速整体放缓背景下，不少房企都在寻找新的增长极，不少公司都已把商业上升到了双轮驱动战略地位，今年也形成了物业、商业等业务的分拆上市潮。

在今年年初中南置地2020年会上，陈昱含表示，商业、酒店、文旅、物业等定位都是公司的结构性业务，其中，商业的“打法”是持续定投，前瞻谋划退出安排。

公告显示，中南建设此前委托中南商业进行包含商业物业项目获取前的可行性研究和获取后的定位服务，以及有关项目商业部分的代建和运营管理工作。目前运营的项目包括南通崇川中南城、南通海门中南城、盐城盐都中南城等。

中南商业的模式为轻资产运营，主要为受托中南建设的项目。

交易完成后，中南建设虽不再持有中南商业股权，但双方仍会有密切的合作。中南建设表示，在不差于市场同等条件下，公司可以考虑与中南商业合作。

对于项目前期可行性研究，须参照每项目50万元，年度最高金额不超过1000万元的标准进行合作；对于项目获取后的咨询服务，须参照每项目150万元，年度最高不超过1000万元的标准进行合作；对于项目商业部分的代建服务，须参照每项目5450万元每月支付的标准进行合作…合作过程中，中南商业可以每个项目收取500万元的品牌使用费。

商业地产占用资金较大，回款周期较长，在行业销售放缓、融资收紧的背景下，可以说并不是个好买卖，甚至有不少房企已经在出售商业地块。

而中南建设在商业地产的投入虽然不晚，但非常缓慢，目前商业地产占比仍然较小，2018年-2019年及2020年上半年，分别为42.1亿元和44.49亿元、44.2亿元，占总资产的比例均不到2%。

出售中南股权除了聚焦主业，提高管理效能外，中南建设董秘表示，中南商业未来独立开展业务，有助于其提升市场竞争能力，有机会培育成独立的上市公司。

中南未来并不打算大规模发展自持物业，让商业运营公司跳出中南，独立做品牌运营。表面上，没有了中南自身商业项目规模的限制，业务空间有一定的想象。但不得不提的是，如同各房企孵化的物业公司一样，大多数还是需要依赖自家房地产项目支持。

持续聚焦主业 三四线仍在加仓

从去年开始，中南建设就开始进行关联主体之间的股权腾挪，都是为了聚焦主业，调整业务架构。

2019年9月，中南建设公告称，出于对进一步聚焦住宅业务及推动海门足球小镇项目发展的需要，公司以4.41亿元将苏州中南中心投资建设有限公司100%股权转让予控股股东中南控股。

今年9月，中南建设又公告，以200万元向控股股东中南控股集团转让持有的南通中南谷投资管理有限公司100%股权，该公司为众创空间，欲逐步发展为创业孵化基地。

中南建设此前的规模驱动源于杠杆，公司一直奉行高周转模式，杠杆率近几年都处于行业较高水平，净负债率曾一度接近200%，目前依然在130%以上。

而在行业增速整体放缓后，中南开始回归经营驱动，同时在监管即将开始实施的三道红线新规下，有息负债增速将被大幅限制，公司的降负债动作也需要进一步提速。

数据显示，截至2020年6月底，中南建设共有418个项目，可竣工项目资源为4411万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市则约占65%。三四线库存已然不低，中南建设还在继续加仓。

根据华西证券研报数据，11 月中南建设在南京、南通、苏州、泰州等地获 10 宗土地，新增计容建面 106.1 万平方米，同比增长 42.3%，拿地总价 78.4 亿元，同比增长115.9%。新增土储中，二线和三四线的面积占比分别为42%和58%，三四线加仓力度较强。

值得注意的是，目前三四线市场前景还不明朗，不少头部房企拿地都在向一二线倾斜，但客观来说，一二线土地僧多粥少，想要扩大规模，三四线土地也必不可少。但中南建设目前的三四线库存已经接近七成，相对集中，存在一定的去库存风险。