珠光控股甩卖项目偿债：上半年销售下滑66% 账面现金仅1.45亿

新浪财经房产|大眼楼管 王永

近日，珠光控股发公告以29.83亿元的代价出售旗下项目及应收账款，所得资金作于一般营运资金。

但是通过这次甩卖，珠光控股仅能获得4.83亿元的转让款，剩余25亿元作为对买方的欠款从29.83亿元中抵扣。珠光控股相当于在用项目偿债。

上半年，珠光控股销售严重下滑，销售额及销售面积分别下滑66%及52%。根据Wind数据，其现金仅为1.45亿元，同比减少79%，短期有息负债为36.59亿元。面临巨大的资金压力。

珠光控股为偿债29.83亿出售子公司股权及应收账款

12月2日，珠光控股发布公告，称已与买方签订协议，向对方出售出售全资附属公司100%股权及应收账款，总代价合计29.83亿元。

此次拟出售的资产有两项，一为广州御嘉投资有限公司（以下简称“御嘉投资”）100%股权，由珠光控股全资子公司伟泽投资有限公司100%持股。二为御嘉投资结欠广州舜吉实业有限公司（以下简称“舜吉实业”）的应收账款，金额为18.54亿元。舜吉实业同样为珠光控股的全资附属公司。买方为广州市城兴贸易有限公司（以下简称“城兴贸易”）。

标的资产总代价为29.83亿元，其中包括11.29亿元的股权转让款及18.54亿元的应收账款转让款。

在2020年9月16日，买方城兴贸易已经向卖方提供了25亿元的新贷款，用于珠光控股解除对附属楼宇的银行抵押，此前为取得广州农村商业银行华夏支行提供的17亿元贷款，御嘉投资持有的主要项目的附属楼宇作为抵押品质押给银行。

在珠光控股偿还银行贷款及银行抵押解除后，附属楼宇已于2020年9月作为抵押品质押给城兴贸易。

根据协议，卖方欠款25亿元从此次资产出售总代价中扣除，扣除后买方需向珠光控股支付4.83亿元。

这次资产出售相当于珠光控股在偿还对城兴贸易的负债。

上半年物业投资收入下滑 出售项目楼宇已质押给买方

本次出售的御嘉投资主要从事投资控股，主要资产为“花城御景花园”项目的13栋商住楼宇，及附属设施及停车场。

根据公告，该项目位于广东省广州市天河区珠江新城花城大道及潭村路交界处一栋26层高的商业大厦，大厦2019年竣工，公司持有物业包含第4、6至15层，17至26层总共252个办公单位，第1至3层总共39个零售单位及地库，还包括第2至4层285个停车位。

其中办公物业建筑面积4.55万平方米，零售物业3076.39平方米，停车位3673.43平方米。截至2020年9月30日市值29.85亿元。

2018年，珠光控股以7亿元的代价从珠光集团手上收购广州珠光置业100%股权，从而获得了花城御景花园项目。这是一次资产注入。

该项目并未给珠光控股带来多少销售，2018年及2019年分别销售669平方米（合约销售额5231万港元）、381平方米（合约销售额3427万港元），2020年上半年无销售收入。事实上，花城御景花园商品房2019年就已售罄，如今大部分为持有物业。而且附属楼宇已经质押给了买方城兴贸易，作为新贷款的抵押品。

上半年疫情影响下，珠光控股的物业投资收入由上年的8686.4万港元下滑到8389.4万港元，下滑3.54%。此次珠光控股选择出售办公物业为主的花城御景花园项目既是为偿债，也是为了甩掉这块资产快速回笼资金。

根据资料，御嘉投资成立于2019年11月13日，截至2020年9月30日，其未经审核资产总值及未经审核负债淨额分别约为18.54亿元及约人民币829元。

珠光控股预计，这次出售将为公司带来未经审核收益约2.62亿港元，所得款项净额3.69亿元，将作为一般营运资金。

珠光控股危局：负债高企、销售下滑、账面现金仅1.45亿

上半年，珠光控股业绩严重下滑。营收为12.69亿元，下滑了37%；净利润下滑了66%，仅剩1.11亿元。非经常性损益达到1.37亿元，扣非后亏损2581万元。

公司解释业绩下滑，“在投资市场高度不稳定的情况下，本集团业务在合约销售及已交付物业数目方面亦无可避免地录得倒退。”销售额及销售面积分别下滑66%及52%。

销售下滑使公司的财务状况雪上加霜，根据Wind数据，上半年现金仅为1.45亿元，同比减少79%；受限制现金达到10.11亿元，同比增长119%。

短期借贷及长期借贷当期到期部分为36.59亿元，远远大于公司的账面现金，存在很大的偿债压力。

上半年珠光控股经营活动现金流净流出4.88亿元，投资活动净流出7.68亿元，筹资活动则净流入11.67亿元。

事实上2012年以来，珠光控股经营活动现金流净额年年为负，投资活动现金流仅2015年及2019年为正，其他年份均为负。融资活动现金流则仅2019年一年为负，运营高度依赖融资。

2017年至2019年，珠光控股融资成本均在8%以上。2019年末，其计息债务余额达到182.06亿港元，融资成本达到15.04亿港元，如果再算上资本化的利息开支3.16亿港元，利息总额将达到18.2亿港元，远大于当年净利润。

今年上半年，计息债务进一步增至192.68亿元。根据披露，其优先票据及其他借款利率介于3%至12%之间，银行贷款利率介于2.35%至14.25%之间。截至中报，珠光控股净负债率为252%，比2019年底上升了16个百分点。

这次出售花城御景花园已经是珠光控股年内第二次甩卖项目，销售大幅下滑下，珠光控股如何度过危机？