受打压OR玩财技？中国金茂净利预跌50% 某金茂府曝亏刚出表

受打压OR玩财技？中国金茂净利预跌50%，某金茂府曝亏刚出表

来源| 地产密探

炸锅！昨夜，中国金茂对外披露“公司归母净利下跌40%-50%”。此消息一出，地产圈人“大跌眼镜”。

年初时候，业内还在为这家地产央企“首进TOP15强、超额完成目标”不断叫好，其中高端产品线“金茂府”已成其在全国开疆拓土的最强标签。

如今情况却发生180度大转弯。据中国金茂对外公告，去年归属于公司股东的应占溢利（未包含投资物业的公平 值 收 益 ）同比下滑约40%至50%。

其解释说，去年受房地产市场调控等原因，导致其部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值。

翻译成大白话，就是受限价调控等影响，中国金茂部分联营及合营项目预售价难以覆盖成本，造成账面亏损，竟直接重创集团业绩同比下挫四五成。

去年3月份，中国金茂披露2019年报时，地产密探曾发布研究性报道《中国金茂2019年净利增幅24%，出售子公司贡献10亿》一文，彼时中国金茂毛利率下降到29%，降幅达到9个百分点，主要是受城市运营及物业销售毛利下降所致。

注意！中国金茂2019年报还披露公司归母净利增幅24%，但主要来自其他收入和收益的贡献，该年达到61亿元，同比增加约34亿元。经查证，主要来自利息收入和出售子公司所得。

这意味着：若不是其他收入和收益的贡献，中国金茂2019年业绩就开始“大变脸”了。直到2020年，中国金茂自曝一声“惊雷”。

“限价”调控这个原因，能否让众人彻底信服？换个角度看，中国金茂为何不反思一下自身综合成本高，特别是近些年偏爱抢“地王”等隐忧？

中国金茂2020年中报就曾透露，上半年销售费用同比大增58%，管理费用增7%，财务费用增幅23%。去年6月底，计息银行贷款及其他借款968.47亿元，比2019年末增加约210亿元，净债务额705.19亿元，与2019年底基本持平且略有下降，但踩了“一道红线”。

实际上，中国金茂近些年全国加速化扩张曾一度偏爱“地王”，然后匹配性引入高端产品线“金茂府”，首进一座城市后，给当地的感觉是，项目“高冷”，售价不菲。

然而，“限价”调控让中国金茂虽手握“金茂府”这张王牌，却不好打出去，如今又成其业绩明显下挫的主要“挡箭牌”。

外界不禁要问：部分联营及合营项目真有如此大的分量，竟撼动了中国金茂整个集团的业绩表现？截至去年6月底，中国金茂账面上对合营企业投资额达到约123亿元，对联营项目投资额达到约87.55亿元。

地产密探调查发现：曾为中国金茂业绩提升做出重大贡献的“合营和联营”项目，背后或另藏玄机。注意！部分“合营和联营”项目却是中国金茂“有意为之”。

最近，中国金茂刚发生一个典型案例：去年12月15日，中国金茂公告以底价8.66亿元挂牌价向关联股东中国平安出售全资公司常州龙茂45%股权。

实际上，常州龙茂公司因2018年4月初一幅常州地块而来。据媒体描述，常州钟楼区蓝翼飞机制造厂地块在该年4月9日出让，但竞争一场激烈。

原定网上竞拍截止于4月11日，但经14轮报价提前2天“熔断”，达到最高限价17.4亿元，成交楼面价7510元/㎡，溢价率22.54%，为中国金茂竞得。

据介绍：中国金茂上述常州地块为商住用地，占地面积10．53万㎡，地上建筑面积23．17万㎡，2018年3季度开始施工，预计2021年4季度完工交付。

地产密探查询获悉，该项目就是中国金茂进驻常州的首个项目“龙城·金茂府”，对外宣称是匠心为常州高端圈层打造的第一生活居所。据房天下消息，该项目在售均价2.3万元/㎡，于2019年7月份取得预售证。

“龙城·金茂府”所属的常州龙茂公司，如果说2018年亏损可以理解的话，2019年继续亏损扩大，就有点让人捉摸不透了。

向“资方”中国平安出售常州龙茂45%股权之后，按理说，中国金茂仍持有该项目公司55%的股权，应属于控股方。从实际运作看，常州龙茂公司由金茂团队操盘开发，财务总监由中国平安方面委派，监管资金。

注意！中国金茂公告还表述说，金茂虽保留项目公司55%股权，但项目公司不再是附属公司，财务业绩将不再于其账目内综合入账。

理由是，“根据合作开发协议，由于项目公司的股东会会议审议的所有事项均须经全体股东一致通过方为有效，且项目公司的董事会审议的所有事项均须经全体董事一致通过方为有效，故本集团对项目公司不具有控制权。”

中国金茂，为何这般操作？一位不具名金融界人士表示，这么做就是为了“避重就轻”，规避不利因素，比如将高负债剔出表内，如果项目亏损，既然不并表了，那就算做投资收益亏损，一旦并表，就意味着亏损额将变大。

无独有偶，去年9月份，中国金茂旗下方兴亦城斥资1800万元收购恒鑫合创（海尔产城创控股子公司）旗下项目A公司、项目B公司、项目C公司各60%股权，关联方青岛金茂向3家项目公司提供总借款约36.87亿元。

从财务上看，这3家项目公司目前均处于亏损状态，虽然金茂方面持股比例均达到60%，按理说已控股，但中国金茂表述说，“就会计处理而言，项目公司不会成为本公司的附属公司，而将成为方兴亦城与恒鑫合创的共同控制实体，其财务业绩将不会合并至本公司之账目内”，理由如出一辙。

地产密探调查获悉，中国金茂收购来自海尔产城创的三个项目公司60%股权，也就是当前中国金茂进军青岛首个项目“大云谷崂山金茂府”，是其国内第50座金茂府。

按中国金茂业绩预告所述，公司归母净利下降40%-50%为“部分联营及合营企业”项目所致，这背后隐藏了多少有意被遮蔽的财务信息？