物管上市潮|宋都服务净利率下滑 25岁房二代接班试水

物业上市大潮又起。2018年6家、2019年10家物业公司陆续上市后，目前物业管理板块的上市公司已达23家。而疫情之下物业价值被二次发现，物管公司逆势而上。据新浪财经不完全统计，2020年伊始港股已有金融街物业、星盛商业、烨星集团（鸿坤物业）、正荣服务、宋都服务、建业新生活、兴业物联7家物管公司拟排队上市，资本市场物业板块扩容在即。

宋都服务1995年成立于杭州，在不短的时间内一直跟随宋都地产（宋都股份）发展，目前在管面积4百万平方米，9成在杭州地区。

不过与烨星集团类似，宋都服务更像是房二代为顺利接班而做的练手准备。宋都服务现任董事会主席俞昀年仅25岁，为宋都地产俞建平之女。其于2015年毕业后的次年加入陆金所，此后进入了宋都地产旗下子公司负责人力资源规划及整体管理等工作。严格来说这是俞昀履历上的第三份工作。

此外值得关注的是，与其他拟上市物业公司相比，宋都服务贸易应收款的坏账计提比例高达15%，公司第三方应收回款堪忧。

母公司依赖症何解？

根据中指院数据，宋都服务在2017年-2019年按物业管理综合实力计算，在中国物业服务百强企业中分别排名第81、第71及第65位。这侧面说明宋都服务的规模不大，属于小型迷你物业。

截止2019年9月，宋都服务在管总面积约4百万平方米，包括13项住宅物业（中高档住宅社区）和14项非住宅物业（商业物业和工业物业）。公司在管面积规模与烨星集团接近（4.9百万平方米），不仅如此，二者母公司依赖症也较为明显。

新浪财经统计了目前5家拟上市物业公司（兴业物联、烨星集团已上市）与房地产母公司的关联度，宋都服务在管面积中来自母公司集团及第三方项目的比例分别为89.9%、13.1%，两部分物业对应的收入占比分别为93.4%、6.6%，收入端差距进一步拉大。而在上述统计的物业公司中，对母公司收入依赖超过90%的只有宋都服务和烨星集团，后者母公司项目收入高达98.5%。

并且宋都服务对外拓展的积极性也不高。2017年-2018年及2019年9月，公司对外投标次数分别为1次、1次、4次，中标率分别为0、100%、50%，对母公司宋都股份的依赖可见一斑。

事实上，物业公司的母公司依赖症是一把双刃剑，短期内不少企业能够依靠母公司获得不错的规模增长，但这样一来二者的发展将紧密相连。烨星集团在招股书中表示，截止2021年依靠母公司的项目储备有6百万平方米。宋都服务在招股书中并未具体披露来自母公司集团的项目储备。从最新三季报来看，母公司宋都股份的日子似乎并不好过。

宋都股份三季报显示营收同比下降21%，归母净利润同比下降140%。2019年以来宋都股份频繁拿地、提速扩张，资产负债率也随之攀升。此前外界猜测2019年完成300亿的销售目标或有难度。最新全年业绩预告显示净利润预增31.05%到57.80%。

净利率下滑 坏账计提比例高达15%

2017年-2018年及2019年9月，宋都服务实现营业收入8396万元、1.32亿元、1.37亿元，同比保持了50%左右的增速；实现期内溢利分别为1396万元、2088万元、1942万元，同比增速分别为49.58%、34.69%，略低于营收增速。

同期，宋都服务平均物业费分别为2.71元/平/月、2.83元/平/月、2.98元/平/月，物业费逐年走高且高于行业2.3元/平/月的均值。因为所管物业有7成为住宅物业，物业费基本上就决定了宋都服务的毛利率水平，因此宋都服的毛利率与已上市物业公司（以住宅物业为主）差别不大。

值得关注的是净利率及坏账问题。报告期内宋都服务净利率从2017年的16.63%下降到2018年15.71%。截止2019年9月净利率为14.14%，同比下降约2个百分点。与此同时，宋都服务的收益质量在逐步下降。

2017年-2018年及2019年9月，公司经营活动产生的现金/收益的比率分别为63.91%、39.10%、15.75%；经营活动产生的净额/期内溢利的比率分别为346.65%、233.44% 、77.17%。物业公司现金流充沛的特征在宋都服务身上并没有体现，反而出现了贸易应收款计提减值准备较多的情况。

报告期内，贸易应收款占当期收益的比例为18.99%、19.96%、35.50%，占期内溢利的114.19%、127.04%、251.01%。其中大部分为第三方贸易应收款，同期计提的贸易应收款比例高达15.08%、18.09%、15.26%。这或表明宋都服务的物业费收缴存在问题。

此外，2018年宋都服务的资产负债率由74.85%上升至95.38%，流动比率由1.5倍下降到0.8倍。截止2019年9月最新数据，资产负债率为86.91% ，流动比率为1倍。

25岁房二代接班试水 曾在陆金所工作

与烨星集团类似，宋都服务目前最高管理层也是年轻的房二代。

目前宋都服务的控股股东为俞建午信托，余建午及其家族成员为该信托的全权受益人。俞建午本人为宋都地产的董事长，与其配偶合计持有宋都股份49.2%的股权。而担任宋都服务董事会主席兼执行董事的则是俞建午的女儿俞昀。

现年25岁的俞昀于2015年5月自南加州大学取得工商管理学学士学位。2016年8月加入陆金所（上海）科技服务有限公司人力资源招聘团队，负责管理招聘工作。在陆金所工作一年后离开，再次出现则是2018年3月，开始担任海涌都企业管理有限公司、杭州源祺企业管理有限公司两家公司的总经理兼执行董事。这两家公司均是宋都地产旗下的子公司。

而在宋都服务上市之前，公司为精简架构曾相继出售颂都建筑和合都代理50%股权，不难看出俞建午为女儿铺路的用心。但俞昀此前的履历一直是与人力资源方向有关，没有物业管理行业经验，为此俞建午安排了一位重量级人物辅佐。

现年47岁的朱瑾是宋都服务的老员工。从2007年加入公司，担任代表人间执行董事，负责集团的整体策略规划及管理，拥有12年物业管理经验。目前担任宋都服务的首席执行官兼执行董事。

除此之外，宋都服务目前高级管理层还有三位，其中担任首席财务官的宋振金以及首席运营官徐亚分别在2019年10月、2019年7月才加入公司，任职时间较短。这样的新手+新人+老将的管理层搭配能否带领宋都服务稳定发展，后续仍需关注。