我爱我家接手亏损63.2亿的蛋壳？这笔买卖或许不亏

文 | 刘娜

11月18日，多位业内人士表示，一度负面缠身的蛋壳公寓极有可能被我爱我家接手。另据经济观察网报道，受北京市相关部门邀约，自如、我爱我家旗下相寓等多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。目前自如兴趣不大，而我爱我家已经多次洽谈，正核算财务成本问题。

但是，目前的蛋壳公寓已经续三年亏损，且面临亏损幅度不断扩大的窘境，除此之外，蛋壳公寓还面临多个城市供应商、保洁、业主和租户的追债。

如果传闻为真，此时接手蛋壳公寓，就意味着接受蛋壳公寓的大量债务，对于相寓来说真的是一笔好买卖吗？

实际上，我爱我家旗下相寓“不仅仅省去了装修的钱，还避开了装修后的空置期，接手就能租，租出去就是现金流。”业内人士表示，按照一间房1500的最低租金，每套房也按照2间的最低数据来算，蛋壳公寓40万套房，每月将带来12亿的现金流。因此，接手蛋壳后的房屋后，如果处理的好，是可以慢慢地还上蛋壳的债务的。

我爱我家：低成本收43万套已装修房源

“接手蛋壳，对我爱我家自身的现金流肯定有压力，但运作的好，资产价格也会低，危中有机，看怎么把握。但凡熬过去，那对我爱我家和蛋壳两个主体的股价都会带来正向影响。”另一名长租公寓业内人士潘舟（化名）表示。

首先，我爱我家旗下相寓可以以较低的成本获得蛋壳公寓43万套公寓，对于相寓来说可以迅速扩大规模，提升运营效率。

长租公寓过去两年获客成本很高，为了抢占房源，长租公寓头部企业不惜抬高拿房价格来获得房源。“此前长租公寓的收入模型都算错了，包括我自己在内的大多数从业者都预测房租年年会长，但实际租金没涨那么多，加上疫情，直接导致今年上半年许多长租公寓面临尴尬境地。”潘舟说。

“对于长租公寓企业来说，房源获取的成本投入是非常大，收房等成本的降低，对于企业来说能提升整体运营效率。”易观分析师吉之莹表示。

其次，根据青客公寓被建融家园接手的经验，相寓可以与业主、租客重新签订合约，因此可以修正之前亏损的房源，可以把控此前“高租低出”的问题，降低运营成本。

“我爱我家与蛋壳都是分散式公寓模式，在产品定位上存在共通性。在收益率有限的运营背景下，收房等成本的降低，对于企业来说能提升整体运营效率。”吉之莹说。

最后，相寓从蛋壳公寓接手的房源是装修过的，因此很大程度上再次减少了装修方面的成本，提升运营效率。此前，曾有分析师计算过，长租公寓的装修成本、装修后的空置时间、以及找到业主之前的空置成本，需要租房两年左右才能赚回，直接接手房源大大减少了这一成本。

“等于不仅仅省去了装修的钱，还避开了装修后的空置期，接手就能租，租出去就是现金流。”潘舟表示，按照一间房1500的最低租金来算，蛋壳公寓40万套房，每套房也按照2间的最低数据来算，每月将带来12亿的现金流，一年144亿。接手蛋壳后的房屋后，如果处理的好，是可以慢慢地还上蛋壳的债务的。

蛋壳公寓：三年亏损63.2亿

“出现这样的传闻，说明蛋壳公寓现在的的状况已经很被动了，”知名地产分析师严跃进表示，“作为一家上市公司，融资机会应该是很多，蛋壳公寓需要被收购或者是接手说明运营已经很困难了。”

而对于相寓来说接手蛋壳公寓，就意味着接手蛋壳公寓此前装修成本、运营成本、保洁成本等负债，此外，蛋壳公寓持续亏损的账面，可能会给我爱我家旗下长租公寓品牌相寓带来极大负面影响，甚至有可能将正营收拖成负值。

蛋壳公寓财报显示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元，不断扩大。

2017年至今三年的时间里巨亏63.2亿元。此外，2020年一季度，蛋壳公寓亏损同比扩大约51%。

“一般集中式公寓的空置率应尽量控制在5%以下，分散式公寓应在10%以下。”易观分析师吉之莹则表示，“疫情复工延迟，人口流动性降低，用户租房需求减少，是长租公寓普遍面临的问题，或导致长租公寓亏损范围进一步拉大。”

也就是说，相寓在接手蛋壳公寓之后，蛋壳公寓的亏损问题将有可能进一步拉大。而这部分亏损需要相寓来承担。

我爱我家接手概率更大 长租公寓洗牌期到来

长远来看，“长租公寓市场目前仍处于需要高资本投入、低回报率、盈利较为困难的状态。”吉之莹表示，长租公寓行业进入洗牌期，市场竞争格局发生较大变化。头部厂商在房源市场占有率优势差距将缩小，市场将从房源竞争逐步演变成用户竞争的格局，用户资源及产品服务品质化将成为未来行业关注的重点。

吉之莹还表示，长租公寓野蛮生长的时代已经结束，未来行业监管趋于严格，市场也在逐步规范化管理。

据经济观察网报道，此次接手蛋壳公寓是由北京市相关部门邀约，包括自如、我爱我家旗下长租公寓品牌相寓在内多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。目前自如方面对蛋壳的兴趣不大；而我爱我家包括董事长、总裁谢勇等高管多次洽谈接手蛋壳公寓事宜，我爱我家正核算财务成本问题。

在此前，青客公寓为了维护租赁市场稳定，已经将部分房源转交建行旗下建融家园重新签订租房协议。

“过几天在新闻上就可以看到（我爱我家接手蛋壳公寓），”一名长租公寓从业者表示，“此前出现经营问题的青客公寓已经被接盘，部分房东与租客的问题也已得到妥善处理。为了维护市场，稳定蛋壳公寓大概率也被接盘，变数仅仅是‘谁来接盘’，因此蛋壳公寓上涨也十分合理。”

据我爱我家披露的半年报，今年上半年相寓实现收入7.3亿元，同比下降15.05%，新增服务客户22.59万人次，截至6月30日，全国在管房源规模25.3万套。截至三季度末，相寓全国平均出租率为94.8%。

若此次蛋壳与我爱我家达成共识，未来我爱我家与链家在各自长租市场，将形成两极，长租公寓的市场格局或也将发生质的变化。

“我爱我家接盘的概率更大。这也是拉近与链家、自如的营收差距的一次机会。”潘舟表示，“毕竟，我爱我家是唯一一家盈利的长租公寓，接手蛋壳的负债我爱我家咬咬牙能行，但是左晖再加杠杆就很扛不住了。”