房子长期空置不住「房子陷入买不起卖不掉的僵局」

钱钟书先生的《围城》曾将婚姻比作被围困的城堡，在城里的人想逃出来，城外的人想冲进去。其实这样的比喻对买房来说同样适用，只是现在城里的人找不到逃出去的方法，而城外的人虽然冲进来了却发现买不起房……

6元就能租住带院子的房屋，你相信吗？

近日，韩国又一款治愈系综艺在网络走红，这部名为《自然而然》的综艺在豆瓣取得了8.6的评分，近九成的网友给出了4星以上的评价。

这部综艺节目内容其实很简单，就是让本属于演艺圈的各位出演嘉宾们，暂时远离喧嚣的城市，居住到农村的房子里，展开一段乡村生活，体味各式的乡土人情。

图片来源于网络视频截图

节目中，综艺组准备了不同类型的村居，作为出演嘉宾们在农村生活时的居住场所。让人比较惊讶的是，艺人们可以用非常便宜的价格租下村居，类似下图这种带院子的房屋只需要1000韩元（不到6元人民币）便可以长期租住。

图片来源于网络视频截图

这些可供租住的房源大部分都是农村废弃房屋，综艺节目中也提到了，随着经济的快速发展，越来越多的村民为了在城市工作和生活，选择离开农村，于是，现在还居住在农村的人变少了，也空出了很多房子。

这种现象并不仅仅存在于韩国，近年来随着城镇化的深入，国内农村空置率也越来越高。根据今年4月28日发布的农村绿皮书报告，2018年农村宅基地空置率为10.7%，空房率最高达七成。农业普查公报显示，目前全国约有2.3亿套农村房屋。按照10.7%空置率计算，接近2500万套住房空置。

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农村居民长期外出务工是造成农村宅基地逐渐空置的主要原因，根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，2018年全国农村户籍人口56401万人，其中外出农民工多达17266万人，占比超过30%。

同时，根据土地管理法的规定，农村宅基地属于农村集体所有，而农民只有该村的宅基地使用权，不能转让给本集体经济组织成员之外的人。也就是说城里人到农村买宅基地盖房子在现行法规政策是不允许的。

正如《围城》所说的那样，在城里的人想逃出来，城外的人想冲进去。结果现在城外的人冲进去了，城里的人却没出来，农村的闲置宅基地也就越来越多了。

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农村大量空置房的存在，给农民个人和整个村庄都带来了不同层面的影响，主要表现在对土地资源和公共资源的浪费，财产的损失等方面。

不过当农村人口逐渐向城市转移，也令国内城镇化进度不断加速。据了解，中国城镇化率从1995年的29%飙升至2018年的近60%，另一方面农村人口从1995年的最高峰8.6亿下降到2018年的5.6亿，整整减少了3亿人。

然而当大量人口涌入城市后，城市的空置率是否会比较低呢，至少从目前的情况来看，城市的空置率同样不低。

有城市写字楼空置率接近40%

谁也没能想到，城市空置率的第一个爆点竟然来自于平时默默无闻的写字楼，而首个引发关注的则是国内一线城市——深圳。

6月18日，全球领先的商业房地产服务公司高力国际在“2019年上半年深圳物业市场回顾与展望”会议上指出，深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%，而在2018年第二季度末，这一数字为13.6%。

造成这一现象的主要原因在于福田甲级写字楼的带动，尤其是P2P行业纷纷撤离有关，而撤离在去年底结束。今年一季度，福田区也仍然在出现退租现象，全区净吸纳量为负1.2万平米。

深圳前海某写字楼已装修好但无人办公的单元（图片来源于网络）

面对这一问题，深圳住建局在8月初进行了回应：“实际上，深圳写字楼的平均空置率为15%左右，其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商，部分项目存在暂时性空置，是正常的情况。”

深圳住建局公布的数据与第一太平戴维斯此前公布的数据比较接近。第一太平戴维斯此前曾发布了2019年Q2中国11大中城市写字楼空置率的数据，北京、上海、广州、深圳、南京等城市都在统计范围内。

在统计的11个城市中，只有广州和北京写字楼空置率低于10%，武汉、重庆、西安、天津4座城市的写字楼空置率都超过了30%，而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。

数据来源于第一太平戴维斯

今年5月，中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》，报告中指出经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加，预计至2019年底，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升（数据来源于世邦魏理仕研究部）。

其中，天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等6个城市，将突破10年空置率峰值。天津甚至将会突破40%，着实有些可怕。而只有北京、广州等少数城市的空置率将会保持在10%以下。

国内到底有多少空置房？

在了解到写字楼的空置率后，不少人都将关注点迁移到了国内的住宅空置率方面，但是关于国内到底有多少空置房的问题直到现在都没有定论。

目前国内关于空置率的统计数据中，有4个版本可以参考：

01

国家电网调查数据：空置率超过10%

02

腾讯调查数据：主要城市空置率超过22%。

03

中金公司《数说中国存量住房》报告数据：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%。

04

西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。

之所以会出现4个版本的数据，主要原因还是在于空置率的统计标准难以统一。

首先我们来看下空置房的百度释义，空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。

根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。

空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房，也称尾房，主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等。

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但是由于市场各方对于空置房的定义大不相同，因此很难统计出全国究竟有多少可供购买的空置房。据了解，尽管建设部对空置房作出了官方定义，但实际上市场上对空置房存在多种定义。

在上文统计空置房的4个版本中，国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，而西南财大将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房以及多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。

以小编为例，2010年左右小编曾经在惠山区购置了1套房屋，但是后期因为学习以及工作的原因，该套房源一直未曾居住，如果按照西南财大的统计方式，这套房源就是空置房。因为把正在装修和期房包含在内，所以西南财大计算的空置率就高了不少。

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按照国际通行的惯例，商品房空置率的合理区间是5%到10%，空置房危险区间为10%到20%，空置房严重积压区为20%以上。所以尽管现在我国还没有具体的空置房数据，但是基本可以判断的是，国内空置房已经达到了危险区间甚至严重挤压区间。

其实想要知道城市的空置率水平如何还有个很简单的方法，那就是在晚上看小区的“亮灯率”。据小编了解，不管是以前工作的南京还是现在的无锡，都曾有媒体前往房价相对较高的区域去拍摄“亮灯率”，但是结果都并不理想。

太湖新城某楼盘晚上8点左右的亮灯率

不可否认的是，实探时也有不少小区入住率很高。另外由于拍摄的位置主要是近几年发展起来的城市新中心，入住率相对会偏低，但是城市空置率偏高的现象仍需要警惕。

空置房那么多，房价为何仍降不下来？

根据最基本的市场逻辑来看，不考虑其它条件的情况下，当供大于求时，产品价格下降；当供小于求时，产品价格上升。那么为什么国内空置房那么多，房价仍然降不下来呢？

首先我们需要搞清楚，空置房出现的原因多种多样，开发商销售造假、租金收益率太低、监管政策的缺位等等，都催生出大量空置房，而其中最大的原因则是投资客的“囤积居奇”。

投资客的非理性需求买走了大量的房源，导致国内房地产供求的失衡。间接把当地房价给推高了，而当地刚需害怕以后会越来越买不起房产，于是纷纷加入到购房者的队伍中来，造成了短期的房价上涨，以及房源的供不应求。

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1978年，我国城市人均住房建筑面积仅有6.7平方米，缺房户占城市总户数的47.5％。2018年，城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米，这一数据甚至已经高过了英国、德国和荷兰等发达国家。但是国内目前的现象则是少数人拥有多套房产，而多数人根本买不起房，或者背上几十年的贷款。

soho中国潘石屹曾在2018年的谈话说：我知道北京5套房子的人多得是，甚至有人买100套房，自己只住1套。当然，这个数据我们无法证实，也有可能有些夸张，但是投资客把持着大量的房源却是不争的事实。

如何解决空置率较高的问题，或许我们可以向国外“取取经”。

欧美等发达国家其实早就实行了空置税政策。如法国，它的空置税政策很严格。如果一间房空置超过一年，空置税就要缴纳房价的10%，第二年缴纳12.5%，第三年15%。

而美国底特律则在网站上拍卖被迫取消抵押品赎回权的空置房屋，拍卖起始价格不算高，但潜在买家必须准备介入并翻新房屋。

安得广厦千万间是人们自古以来的目标，如今广厦千万间正在逐渐实现，只要解决了“空置率”过高的问题，才能天下寒士尽欢颜。