弘阳地产“超车”梦难圆：质量纠纷频发 盈利能力大幅下滑

出品：大眼楼管

作者：青柠

弘阳地产张良已于近期离任，更有传言其将回归医药行业，弘阳是其地产圈的最后一站。地产行业格局逐渐明晰，弘阳地产想要快速超车越来越难，即便有豪华经理人团队。三年前以张良为开端，弘阳先后从旭辉、新城、万达挖来了十余位明星经理人打造了顶级高管团队，但目前交出的答卷却差强人意。高溢价拿地与高代价发债的双重压制下，虽然规模取得了较快的增长，但盈利并未随之兑现。同时在高周转策略之下，公司与业主之间的质量维权纠纷频发，成本与质量的平衡，弘阳还有很长的路要走。

豪华高管团队 均有老臣监军？

往往随着一个企业高光时刻的到来，也会成就一些在它背后耕耘的人，可能是CEO、CFO，又或者是CHO。

张良就是其一。

2012年，在医药行业有着7年人力资源经验的张良进入了旭辉，担任首席人力资源官。虽然仍然从事人力资源职务，但却是一个与他过往工作经历无关的、全新的行业。然而这一次跨界无疑是成功的，在他任期内，旭辉实现了从50亿到500亿的跨越，而其对旭辉人力系统的重塑、完善人才机制发挥了不可磨灭的功劳。

正是这次的成功，打响了张良的名号，使其成为地产圈顶级CHO，中南、中梁等都曾邀其加盟。之后在2017年11月，弘阳地产主席曾焕沙成功将张良揽入麾下，出任执行总裁一职。张良承担了帮助弘阳搭建完善职业经理人团队、搭建新的组织架构、构建发展战略等任务。

值得一提的是，继张良之后，弘阳又陆续从其他大型房企挖来了数人，包括旭辉原副总裁、上海区域事业部总裁蒋达强，新城控股前CIO罗艳兵等。之后在2018年3月1日，弘阳为新加入的9人举行了一场高管集体入职的仪式，“热闹”非凡。2019年10月，鸿坤原总裁袁春加盟弘阳，2020年，万达十几年元老人物、商管副总裁沈嘉颖也加入弘阳，这些都是地产圈的名将。在加盟弘阳后，这些人被给予了各种各样的总裁头衔，包括总裁、行政总裁、执行总裁、联席总裁等等。

弘阳注重人才，也舍得下血本毋庸置疑。但正如房地产政策都要因城施策一样，不同的企业，虽然都是奔着赚大钱这一个目标去的，但资金实力、行业地位与定位都不一样，拼盘式的管理团队，或也很容易出现“水土不服”的情况。

老谋深算的曾焕沙也有这样的考量。

据媒体报道，曾焕沙在对公司高层的管理中，每一个高管身边安排一位老臣。但同时，或也有不能完全信任之嫌，互相牵制、约束也不利于凝聚，尤其是当这样的新老搭配覆盖了弘阳的多条职能线之后。

近两年质量纠纷频发 质量底线在哪？

时任弘阳集团执行总裁的张良，曾在2019中城联盟HR公开课中发表了“中小房企如何弯道超车”的主题演讲。他表示，“做项目关注三个要素：质量、成本和速度。很多经常做成本、做工程的人向我请教问题，我说不管部门之间发生多少矛盾，你要注意一个问题，就是你的质量底线是什么？在这个质量底线底下的，任何动作都是错的；只有在这个质量底线上面，速度和成本才是重要的。这是你需要判断的原则。”

质量与成本的权衡，是房地产行业发展到白银时代共同面临的一个难题。

近两年，弘阳地产质量纠纷问题频发，不禁要问一句，弘阳地产的质量底线在哪里，有多低？

8月，重庆弘阳时光澜庭接房现场发生大规模维权事件，大多数业主要求整改，不贴砖不接房，甚至还闹到了派出所进行调解。

今年6月，滁州弘阳·时光澜庭房屋被当地媒体曝出，质量问题纠纷不断，车库渗水严重，电梯故障频发。

2019年8月，南京弘阳时代中心二期公寓业主投诉弘阳涉嫌虚假宣传，将商办包装成公寓对外出售；2019年底，一苏州业主在江苏省一位领导的留言板上留言维权。投诉弘阳地产苏州·分公司开发的上水雅苑项目，交付的房屋质量不达标，地库在交付时渗漏现象严重，房子土建偏差严重。并且该业主还称，弘阳合作单位控诉其在施工过程中采用不合格工艺及偷工减料。

在行业利润率被不断压缩的今天，越来越多的房企开始想办法提升产品质量，智慧家居、绿色家居，各种概念、IP层出不穷，目的都是在于靠更高的产品质量来获得更高的溢价。

纵然有“拿地85天内开工，180天内开盘”的好速度，但守得好质量的底线，才能有明天。

高溢价激进拿地 净利率不足10%

曾焕沙在三年前曾提出2020年战略： 2020年要实现千亿，但最终在今年3月宣布将目标缩减到750亿，同比增速约15%。今年1-10月，弘阳地产实现销售额645亿元，目标达成率86%，虽然全年业绩预期可以达成，但增速相较前两年逊色不少。

正如张良所说，“现在的中小企业如果想超车，绝对要靠运气，要等他们自己犯错误，而且是犯巨大的错误。这样的企业还都有一颗非常向上的心，特别想做好，所以非常难以超越。”

相比久经沙场多年，“杀伐”经验更胜一筹的头部房企来说，小房企反而更容易犯错。但市场对小房企的容错率也更低。

为了做大规模，近几年，弘阳地产加快了从长三角走出去的步伐，全国拿地是第一步。目前在长三角、西南、华南、华中、西北区域均有布局，基本完成全国化。然而规模是以低权益比换得的，三年间，公司的权益比由90%降至50%。

同时，为了扩张而大幅高溢价拿地以及资金成本的高企，都对其盈利造成了较大的影响。

近几年，弘阳地产的毛利率持续下滑，今年上半年净利率已经降至10%以下，而融资成本却居高不下，美元债发债成本持续高达10%左右…

2015年-2017年，弘阳地产的融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。wind数据显示，其上市以来一共发行了19.35亿元美元债，利率在9.7%-13.5%，这些美元债的平均成本超11%，融资代价较高。

规模日益增长，但净利润却不能与之匹配、盈利实难是弘阳地产的现状。