房产海外投资或受冲击「民间借贷展期」

在房地产销售低迷以及融资渠道受限压力之下，商票、债务已成为悬在房企头顶上的“达摩克利斯之剑”。

虽然房企信用债连续3个月发行额环比小幅增长，但是海外债新增融资仍难以破局，目前多家房企因美元债到期与投资人达成交换要约发行新债。机构数据显示，7月房企通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元，占今年以来交换要约金额的52.9%。业内人士预计，海外融资将继续以延长存量债务期限为主。

据机构统计，7月房企通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元。 资料图片

7月房企信用债规模占比超半数

当前房企融资仍然延续二季度走势，“融资难”问题仍然突出。据克而瑞研究中心的数据显示，7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资总量已连续4个月环比减少。

另据中指研究院7月融资月报显示，房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%。从融资结构来看，7月房地产企业信用债规模占比超过半数，海外债占比不到1%。

而在融资额波动上，7月房地产企业信用债融资同比下降5.6%，环比上升7.2%；海外债融资同比下降98%，环比下降74.5%，具体来看，仅有卓越商管发行了一笔海外债。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析，此前境内信用债发行已受到政策支持，因此成为当前非银融资类的主要发行渠道。从上述数据可以看到，境内信用债发行基本稳定，已经连续3个月发行额环比小幅正向增长，这也意味着境内融资已经进入平稳时期。

早在5月，包括碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股集团和美的置业在内的5家民营房企成为首批启动信用保护工具融资的企业，并被监管机构选定为示范房企。

不过，在刘水看来，目前从信用债发行主体来看，国企、央企依然为主力，且今年以来的发行主体以信用等级较高的国企、央企为主。在上述5家示范房企成功发行多笔信用债后，少有民企积极跟进。

值得关注的是，在债务压顶的7月，房企在多渠道融资的同时寻求债务展期，成为近期市场的主要特征。据中指研究院数据显示，7月房企信用债展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。

此外，海外债的展期也在加剧。包括富力、宝龙在内的多家房企，因美元债到期与投资人达成交换要约发行新债。整体来看，据中指研究院数据显示，7月通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元，占今年以来交换要约金额的52.9%。

7月4家房企海外债出现违约

从7月房企融资表现来看，发债量最大的企业为万科。据克而瑞、中指研究院统计数据显示，7月万科发债总量达到了64亿元，共发行了两笔合计34亿元的公司债，以及一笔30亿元的绿色中期票据。而从发债年限来看，万科和保利都发行了一笔期限长达7年的公司债。

在融资成本方面，同策研究院高级分析师陈舒表示，7月融资成本范围在2%-7.13%；在已披露的数据中，融资成本最低的为招商蛇口发行的其他债权融资，融资金额约12.9亿元，票面利率约为2%；而融资成本高者为宝龙地产发行的公司债，融资金额约17.72亿元，票面利率为7.13%。

房企高利息融资也是因偿债压力。据克而瑞统计，7月，融信、俊发、宝龙及中梁4家房企旗下的海外优先票据出现了实质性债务违约，这也是2021年以来单月曝出债务违约企业数量最多的一个月。

先是融信地产在7月11日发布消息称，两笔美元债利息未能支付。7月26日，宝龙地产发布的内幕消息显示，其一笔于7月25日到期的本息合计2129.4万美元的票据尚未偿还。7月29日，中梁控股对外称，一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据构成违约事件。

由于部分房企存在流动性问题，8月房企债务展期以及债务违约的事件还在上演。其中，8月1日，华南城发布公告称，公司5笔优先票据展期获征求同意；8月5日，中国奥园表示，已与若干境内金融机构订立延长本金逾200亿元现有境内融资安排的期限，另外其他境内融资安排展期工作已与其境内债权人进入协商阶段。

此外，8月7日，已经完成一笔境外银团贷款展期的龙光集团发布公告称，其将暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，原因是为了推进整体境外债务管理方案，公平对待所有债权人。

业内：海外融资或以延长存量债务期限为主

从目前来看，房企境内债的发行处于稳定阶段，但是新增海外债一直未见起色。而且，自去年以来，房企海外债违约多发，有必要引起重视。

针对今年年内房企尚有1328.9亿元的海外债余额，刘水认为，当前海外债展期成为存续债的主要应对方式，到期偿还率不高、企业违约情况加剧，导致投资人信心不足，新增融资难有突破，预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主。

此外，刘水认为，非银融资主要依靠境内公开市场，而发行主体以国企、央企和少量优质民企为主。融资主体和渠道均受限，短期内行业融资环境不会有明显好转，但受监管一直强调的“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响，融资环境也不会再度出现明显恶化。

“自5月利好政策发布以来，多种融资渠道放松，在公司债发行放松后，7月中期票据也在发力，但是从整体来看，融资形式未见显著变化，尤其是民企的融资情况尚未明显好转，在没有大量资产出售的情况下，民企融资规模不足国企一半，仍持续走低。”陈舒如是说。

值得关注的是，近期，银保监会负责人表示，在“保交楼”背景下，将主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，有效满足房企合理融资需求。对此，陈舒认为，这可以说是政策面的进一步“松口”，对市场再次释放积极信号，助力融资环境进一步改善。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 李铭