公积金贷款认房还是认贷公积金贷款二套房政策「温州贷款买房认房还是认贷」

不到一个月，3月热议的国管公积金贷款政策调整有了实锤。4月12日，国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》明确，自4月15日起（网签日期），对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。业内人士指出，国管公积金贷款覆盖比例不高，市场影响有限，但政策收紧导向明显。

划重点：有住房或有1笔住房贷款记录，按二套房认定

去年9月北京市属公积金贷款政策调整，市场猜测国管公积金也会很快跟上。和此前北京市属公积金一样，此次国管公积金中心也将二套房的认定标准调整为“认房又认贷”。

新政规定，借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的，按首套住房贷款政策办理。

借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的，以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理。

这也意味着，曾经贷款买过房，无论是商贷还是公积金贷，现在卖小买大，从4月15日起按二套房认定。

划重点：二套房首付最低6成且最多贷60万

首付比例同时也根据住房性质做了相应调整。

根据规定，借款申请人购买经济适用住房的，首付比例不低于购房总价的20%;

购买经济适用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于购房总价的30%;

购买二套住房的，首付款比例不低于购房总价的60%。借款申请人购买存量房屋的，购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。

贷款额度方面，首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款基准利率;二套住房贷款最高额度由此前的80万元下调至60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

此外，在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

同时，贷款期限不得超过25年，最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年，最高不得超过65周岁。

国管公积金管理严格 市场影响有限

合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者透露，新政的影响群体更多为国家部委机关工作人员，从使用此类公积金贷款买房情况来看，这类群体在整个房地产市场占比较低。

“新政确实堵上了之前政策一直没有补上的漏洞，使得国管公积金贷款的规定，与市属的公积金和商贷保持一致，实现了整体的统一性和公平性。例如，若按照以前的缴纳首付规定，很多人购房时可能受限，但现在实行新的规定后，从国管方来评估，二套房首付最低降至6成，很多人就能够购入了。”郭毅指出，政策最终影响的还是小部分人群。

中原地产首席分析师张大伟此前表示，北京职工中，国管公积金覆盖人数占比不到10%，且国管公积金贷款额度一直限制较严。即使北京市国管公积金出台类似北京市市管公积金“认房又认贷“的政策，预计对市场也不会有很大的影响。

据了解，国管公积金主要指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的长期住房储金，以及中共中央直属机关分中心缴存的住房公积金。国管公积金由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。

相较而言，国管公积金管理更加严格。例如，国管公积金除需提供基本资料外，还需要准备单位开据的收入证明，而市管公积金并不需要。同时，国管公积金与市管公积金在办理时间上也有差别。一般情况下市管公积金的办理时间在30天到45天之间。而国管公积金办理时间则要45天到60天。

在过去的3月份，北京二手房市场开始出现明显的回温。中原地产研究中心的统计数据显示，3月，北京二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值，也是2017年“3.17”调控后，继2017年4月，2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份。

诸葛找房分析师国仕英向北京商报记者指出，国管公积金政策调整的消息对购房者心里上有一定影响，但并不是3月份成交量走高的主要原因，3月份成交量走高的原因在于春节期间市场成交冰封，积蓄了大量的购房客户，加之3月也是楼市传统的销售旺季，成交表现上有所上涨。

而首都经济贸易大学教授赵秀池则认为，以前国管公积金贷款政策是认房不认贷，即只要是首套房，不管是否贷过款仍然可以享受首套房贷款政策。国管公积金的缴存人与市管缴存人占比为1∶9。当国管公积金政策改为认房又认贷，会导致一部分国管公积金缴存人员的贷款政策由首套房政策改为二套房贷政策，从严的房贷政策会通过预期影响购房者的心理。

向政策性住房引流

易居研究院智库研究中心研究总监严跃进告诉北京商报记者，此次国管公积金新政的推出，体现了政策收紧的导向，体现了把控公积金发放的节奏，其最核心就是关于公积金贷款的认法的规定，新政将加大对购房者的审核，现在只要在全国有购房贷款记录，都将受到限制，此举能在一定程度上打击炒房的行为，防范投资投机性的需求。

同时，新政也再次强调要支持职工购买政策性住房，并提出了一系列优惠政策。

例如，职工购买政策性住房的，确定住房公积金个人住房贷款额度时不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素。

购买经济适用住房(包括按经济适用住房管理的住房)申请贷款，按首套住房贷款政策办理;购买共有产权住房等政策性住房申请贷款，按借款申请人名下实际住房和贷款情况确定贷款适用政策。

购买政策性住房办理贷款实行自动阶段性担保。材料齐备的，从申请到发放的办理周期不超过8个工作日。

在郭毅看来，政策总体上还是坚持了房住不炒的基本原则，以期帮助市场保持平稳，实现市场的交易量和价格的稳定。围绕这个逻辑，预计此前一些调控过度城市出现可能会适度放松，一些城市会按照新规拾遗补缺，不同城市结合自身不同情况进行合理的调整，实现因城施策。

北京商报记者 陶凤 彭慧 肖涌刚