中梁控股负债率「中梁地产股价」

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

近日，中梁控股发布了公司5月营运数据，单5月，中梁控股实现全口径合约销售金额（包括合营企业及联营公司）仅约60亿元，合约销售面积也只有约53万平方米，对应的合约销售均价约为11400元/平方米。相较于去年同期分别下滑了56%、53%、5.8%，量价齐跌的情况，相较于前四个月几无改善。

整体看前5个月，中梁控股累计实现全口径销售金额约317亿元，合约销售面积约310.1万平方米，对应的合约销售均价约为10200元/平方米，分别下滑58%、49%、18%。

销售量价齐跌 卖一套亏一套？

对于中梁控股来说，从去年7月份开始情况就开始紧张起来。

去年下半年几乎每个月的销售额仅有120亿元左右，且销售均价明显下滑。这种颓势一直延续到现在，整体看其前5个月，仅累计实现全口径销售金额约317亿元，合约销售面积约310.1万平方米，对应的合约销售均价约为10200元/平方米，分别下滑58%、49%、18%。

（数据来源：公司公告，Wind）

需要警惕的是，中梁控股今年前五个月的销售均价较去年同比下滑高达18%，而实际上中梁控股在去年就出现了“增收不增利”的情况。其主要原因是利润率出现大滑坡，全年毛利率由上一年的21%降至17.12%，首次降至20%以下，净利润率由上一年的9.95%降至6.24%。

此外，由于房地产开发、结转模式的缘故，中梁高比例资本化的事实大概率将继续体现在中梁控股未来几年的财报中，且随着物价及人力成本的提升，各房企的单位建筑面积的建设安装成本或也将明显提高，这也将导致项目利润率的下滑。

对于中梁控股仅6.24%的净利润率来说，本就维持盈利“岌岌可危”，而降价18%是致命，这几乎相当于“卖一套亏一套”的甩卖式处理。

而即便降价处理，中梁回款效果也非常一般。对于去年销售近2000亿的头部房企来说，今年快过去半年了，仅销售三百亿，中梁控股的流动性紧张只是时间问题。

要约之后再要约 竟难偿还1亿美元债

截止2021年底，中梁控股的货币资金为202亿元，而短期债务为195亿元，流动性已经相对紧张。但实际上，账面上的两百亿货币资金多数都在项目公司账面上用于保交付，真正能凭集团调配偿债融资的并不多。

这从中梁控股今年两笔优先票据偿还难便可见一斑。

按照债券期限，今年5月和7月，中梁控股分别有一笔美元票据到期，额度为2.62亿美元和3.68亿美元。显然这是两笔偿还压力不小美元债，中梁似乎拿不出几十亿人民币，只得和债权人商议展期，要约交换新票据。

于是在此前的5月18日，中梁控股完成了对2022年5月到期的2.62亿美元和2022年7月到期的3.68亿美元票据的交换要约，将其置换为2023年4月到期的2.01亿美元和2023年12月到期的4.29亿美元新票据。完成交换要约后，中梁控股的2022年5月和2022年7月的票据尚存2700万美元和7100万美元的未偿本金。

而就是这9800万美元的剩余本金，中梁也还不起，并就此再次发起了交换要约。

中梁控股又在6月1日宣布对其2022年5月和2022年7月票据的剩余未偿余额进行交换要约。也分别换成2023年4月和2023年12月到期的额外新票据组合。也就是按照之前的操作，再来了一遍。

但这次仍有部分债权人表示不愿意展期。截止2022年6月10（交换要约截止日），只有32.49%的2022年5月票据选择交换要约展期，82.33%的2022年7月票据选择交换要约展期。

也就是说，本于5月到期的美元债，中梁仍有约3千万美元本金需要偿还。

回款迫在眉睫 惠誉认为已违约

5月就应还清的债务，6月还在商量展期的问题，这在惠誉看来就是违约。

惠誉认为，根据其2022年5月的债券条款，未支付本金将构成违约事件。根据惠誉的评级标准，中梁控股的评级被下调至“RD”，限制性违约级别。

不管中梁控股自己是否认为违约，但其流动性及其紧张已是事实。年报显示，2022年到期的债务近200亿，对于1亿美元都拿不出来的中梁控股来说，回款已迫在眉睫。

但摆在中梁面前的是一个两难的选择，不降价甩卖，解决不了当前的债务危机，降价甩卖又要致将来以亏损困难的境地，况且即使降价18%也甩不动。值得注意的是，中梁即使在去年仍在加码三四线，2021年全年526亿元的拿地款中，三四线占比达到61%，甚至超过了其同期销售额三四线54%的占比。

仍沉浸在三四线，销售同比下滑明显超过同行也就不奇怪了。房子卖不动，接下来，中梁或需要加快出售资产的速度，方有转圜的空间。