房地产融资创新「2019投融资」

【编者按】刚刚过去的2019，是纷繁变幻的一年：金融监管使融资问题成为悬在房企头上的一把利剑，有的开源节流、断臂求生；有的破产，被兼并收购；有的人事频繁变动；长租公寓则纷纷爆雷。当然，寒冬萧瑟中也出现一些新气象：房企抢滩大湾区，物业分拆上市，而跨界科技、寻找新赛道，都为行业带来了更多可能。乐居财经推出年度系列回顾——2019地产词典，本期关键词：融资创新。

乐居财经 曾树佳 发自北京

收紧的银根，让许多房企一次次体会到“囊中羞涩”的艰难。

今年一季度，国内房地产融资边际，出现了松动的迹象。那个时候，信托和海外债融资额快速增长，开发商忽遇“甘霖”，在土地市场上踊跃了起来。于是土拍热潮迭起，地块溢价率迅速提升。

但那只是一场短暂的“狂欢”。3月份，住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标；4月份，中央政治局会议再次强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”。种种信号，让房企意识到，松绑是有限度的，期待“大水漫灌”已不现实。

在调控的大基调下，房地产领域的资金流入，被加上了几层“防护罩”。私募资管计划、信贷、信托、境外发债等融资渠道，得到了进一步的规范。这对于处在还债高峰期的房企来说，无疑是更大的挑战。

克而瑞数据显示，今年前11月，房企到期的债券笔数205笔，到期债券总额达到3094.31亿元；12月，房企还将有25笔债券到期，金额共计355.1亿元。债务的压力之下，房企只能将“高周转”当成真金白银的护城河。但房地产是个资金沉淀量较大的领域，仅凭借高周转还远远不够，要想维持现金流，还要施展多样的融资术，挖掘创新的融资模式。

乐居财经观察发现，目前房地产行业，已形成了较为庞大的融资体系。其中包含约48个细项，既有银行贷款、非标融资，也有股权融资（IPO、增发等）、债权融资（公司债、企业债、私募债、中票等）、资产证券化等。这里面的多项“财技”，今年的房企都有涉足。

股权融资：IPO与配股

为了打通资本市场通道，许多中小房企纷纷赴港IPO。今年以来，德信中国、银城控股、中梁控股、天保集团、新力控股、景业名邦等先后登陆港交所，而海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、汇景控股、大唐地产等，则已经递交了招股书，但还在静候之中。

据乐居财经统计，今年在港上市的6家房企，总募集金额达86.79亿港元。虽相比于去年上市房企的募资额有所减少，但对于部分贴着“高负债、小规模”标签的主体来说，能够上市获取现金流，已能稍稍“解渴”。

股权融资的好处在于，既能筹钱输血，又能尽量避免影响到负债水平。IPO之外，增发股份、配股等融资方式，也进入了房企的视线。例如，今年以来，万科发行H股募资78.10亿港元，宝龙地产、华润置地则均采用新旧后新的方式，配股融资共达75亿港元。

海外债：利率高企仍受热捧

总体来看，股权融资在房地产的融资体量中并不占主导地位，房企的筹资重点，还是放在了债权融资。其中，除了以往较为常见的国内公司债、企业债之外，海外债也成为了开发商发力的对象。

根据克而瑞披露的数据，今年1-11月，房企境内外发债总量达6527.9亿元，而其中境外债发行规模就达4192.68亿元，占房企发行总额占比达到64.23%。在个别月份，房企发行的境外债甚至占比80%以上。

面对境内较大的融资阻力，即使面对的是高企的融资成本，房企也纷纷远涉海外筹资。在众多海外债中，利率达10%以上的不在少数，近期某家房企发行一笔2021年到期的美元优先票据，利率甚至高达14%。

永续债：一手借入一手偿还

永续债是企业发债类型中比较特殊的一个类别。由于满足一定的条件后，可以将永续债分类为资产负债表中的权益项，因此多家房企计划通过永续债，来达到补充现金流、降低负债率的目的。

Wind数据显示，截至12月中期，房地产开发企业的永续债发行余额约为833亿元。其中，首开股份、蓝光发展、绿地控股、首创置业、华发股份等众多房企，都拥有单只金额较大的永续债券。

但永续债也存在风险，它的风险表现为“利率跳升”。如某家房企发行的永续票据就有以下条例：若发行人选择不赎回本期永续票据，则从第4个计息年度开始，票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上300个基点。

也就是说，如果不能及时清偿该类债务，房企的融资成本将会陡升，造成越来越大的财务压力。正因为此，年内房企“左手借入，右手还债”的现象时常出现。以华夏幸福为例，今年以来，其在借入多笔永续债的同时，也陆续清偿了65亿元的永续债。

资产证券化：提前变现现金流

借新还旧的逻辑，往往是为了维持现金流和去杠杆，但传统的融资渠道，显然还无法满足开发商的需求。资产证券化的运作方式，为他们提供了另一种融资思路。

资产证券化可以把以后的资金，转变为目前的现金流；或是把现在流动性较差的资产，转化为可流通的资产，以此达到利润提前“变现”的目的。这种可以有效降低融资门槛、融资成本的形式，越来越受开发商的青睐。

据乐居财经不完全统计，今年以来，12家房企购房尾款ABS、应收账款ABS、供应链ABS等陆续通过审核，金额达到475亿元。在商业地产领域，也不乏资产证券化的追求者，如此前，招商房托基金就以5个商业物业为基础，筹备上市；而首创钜大也以奥特莱斯为底层资产，计划成立一项35.79亿元的资产支持证券计划。

尽管房企施展多元的融资手段，但在融资持续收紧的背景下，它们仍面临着较高的再融资压力。12月，中央经济工作会议并未提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，随后证监会放行首创置业、富力地产的H股发行，两者被视为银根放宽的信号，但后续融资环境的变化，还有待观察。