公募基金reits值得买吗「买私募还是公募」

5月31日，除了国金铁建重庆渝遂高速公路REITs，其余九只公募REITs基金将正式向普通投资者开放认购！老娘舅之前也写了一篇REITs文章《呼之欲出的REITs基金，让普通人也能承包高速公路！》，分析了当时获批的4只公募REITs的基本情况，大家可以先回看一下。

首批基础设施公募REITs底层资产质量较好，运营模式成熟，有持续、稳定的收益及现金流。投资本批公募REITs未来三年预期收益在4%—12%区间，适合追求长期固定收益的投资者。

REITs这一品种在海外已经相当成熟，美国现有176只REITs基金，最近10年平均收益130.61%，最近三年平均收益29.57%，今年以来平均收益21.80%。相比之下，同期我国债券基金总指数涨幅64.89%、15.41%、1.57%，可以看出REITs整体的收益并不低。

需要注意的是，美国REITs基金波动风险不小，且收益大头多是由与房产相关的项目。我国公募REITs暂时将商业地产等排除在外。所以，中美REITs虽然结构相似，但是底层资产并不相同。

公募REITs是资产的“IPO”

公募REITs是资产的“IPO”，9个REITs项目作为今年第一批接受公募改造的资产，自身的质量是没问题的。

本批开放认购的9只公募REITs的底层资产以基础设施为主。

有三家产业园，分别是深圳蛇口、上海张江、苏州工业园，这三个产业园应该是我国顶级的产业园区，收益主要来源是租金收入。比如，深圳蛇口项目可供出租面积约94000平方米，2020年季度末平均租金136元/平米左右，可供出租车位657个。

招商蛇口——万融大厦

两家环保处理，分别是首创水务和首钢绿能。前者是赚污水处理的钱，后者主要收益来源是有机物垃圾处理和生物质发电。

两家高速路，广河高速（广州—河源），杭微高速浙江段（杭州—安徽黄山）。赚通行费分红和沿途广告费。

两家仓储物流，盐田港和普洛斯，也是主要赚租金。其中普洛斯被看作是全球最大的物流基础设置开发与运营机构，在美国的主要业务是为亚马逊、联邦快递等造仓库，转运中心。普洛斯的REITs项目有过创造业绩神话的历史。

普洛斯中国资产状况 普洛斯中国资产状况

盐田港收入构成

管理费高于债券型基金，1000元即可上车

从管理费来看，除招商蛇口产业园REITs管理费用是固定的，为净资产*0.15% 可供分配金额*3.5%外，其余8只REITs管理费用皆由固定费用 浮动费用两项构成。固定费用一般以营业收入、基金净资产为计算基数，而浮动费用则直接与基金业绩相关。总体来看是要高于债券型基金的管理费。

托管费落于0.01%——0.05%区间，大部分为0.01%。

在认购费上，招商蛇口不收取认购费，其次浙商证券沪杭甬高速REIT认购费也算比较便宜，500万以下收取0.2%。此外，6只公募REITs认购费一样。

需要注意的是，本批公募REITs以战略配售为主，面向公众募集的份额平均仅占准予募集份额的8%，留给普通投资者的份额并不多，是机构的一场盛宴。数据表明， 公募REITs被机构疯狂抢购，3只产品的全场网下询价申购倍数在10倍左右，东吴苏州工业园区全场网下询价的申购倍数最低，但也有4.5倍。

根据目前的统计资料，富国首创水务REIT仅需1000元就可上车。注意，公募REITs的发行净值并不是一元，是根据询价结果制定。

公募REITs上市在即，有些细节大家还需注意。

1，本批公募REITs封闭期最低20年，认购后可以在场内交易，有点像买卖股票。但后期的流动性会低一些，根据wind数据统计，美国所有REITs基金自成立以来的日均换手率在0.54%左右。

2，公募REITs每半年才公布一次基金净值，最大的吸引力在长期持有的分红，新手投资者在买入后要做好心理准备，如果不打算长期持有，那么最好是考虑上市后的交易机会。

3，在REITs上市交易后，考虑到流动性因素，很容易产生溢折价。比如，在上市初期时可能存在溢价，而后期可能出现折价，想要配置的投资者可以自行考虑买入时机。

总的来说，无论是参与第一批认购，还是等待市场平静时折价买入，REITs这类资产都有它独特的配置价值。随着第一批REITs成功发行，相信在未来的一段时间里，商业地产这类海外主流的REITs底层资产，也会和我们见面，让更多普通投资者实现做“包租公”和“包租婆”的愿望。