买房子不支持公积金「组合贷款公积金用不完」

公积金贷款，想说爱你不容易。

过去几年，是南宁人买房备受“暴击”的几年。被外收、捆绑销售、精装3000绑架就算了，连最后那一点福利公积金，也成了鸡肋，食之不得，弃之可惜。

日前，南宁公积金“商转公”条件放宽，似乎又让不少人看到了希望。难道，公积金不再是鸡肋了？

使用公积金？楼盘不再遮遮掩掩

公积金，本是一项福利。买房若能使用公积金，那可是大写的“省钱”。

▲商贷与公积金贷区别

然而，几年前，你若是跟置业顾问说，用公积金买房，可能会遭到来自她的不屑。

楼市里更是流行一句话：全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走。

这就是楼市里最真实的鄙视链。

楼盘明目张胆拒绝公积金贷，公积金中心也曾于2017年出台过一条政策，开发商不得变相拒绝公积金贷，违者罚款1万-5万元。

结果你是知道的，违法成本太低就等于放纵。

几年前，南宁绝大多数楼盘仍是拒绝公积金。允许使用公积金的楼盘，一般是央企、国企等少数楼盘，如天健、中国铁建、大都等。

如今，接受公积金贷款的楼盘越来越多。建发&鼎华·北大珑廷、盛湖悦景等楼盘，加入允许使用公积金的行列。

▲支持公积金贷款楼盘一览（来源：楼市密探，仅供参考，实际销售以售楼部为准）

公积金贷？先把精装款一次性付了

楼盘允许使用公积金，看起来很美好，但操作起来，成功的概率并不大。怎么说呢？

如果楼盘是精装交付，那么房款包含了毛坯 精装，但是，公积金只支持房贷，精装款属于消费贷，不属于房贷。

所以，如果想使用公积金，那么先把精装款一次性付清。

假如一套100㎡房子，精装单价1万元/㎡（毛坯7000元/㎡，精装3000元/㎡），那么，使用公积金的门槛有多高？

▲精装房公积金贷门槛

答案是，首付需44万。

假如手里有44万，能一次性付得起精装款，那还叫刚需吗？我买其他地段更好的楼盘不香吗？

所以，公积金看似对刚需很友好，其实不然。在实操当中，“刚需使用公积金贷”往往是个悖论。

也许会有人问，能不能毛坯部分使用公积金，精装款使用商贷？对不起，公积金中心不支持。

组合贷？现实很残酷

理想很丰满，但现实挺残酷的。

退一万步来说，假如你真的能一次性付清精装款，但可能，你的公积金额度，根本不够60万。

先看2张图。

▲月缴额与贷款额关系（市直）

▲贷款首付比重（市直）

除非你个人缴存额度1000元或夫妻合计缴额达1500元以上，才可以贷款60万元。

但现实当中，绝大部分的企业，缴纳额度根本不会这么高。所以，如果贷款额度不足，毛坯部分可能会需要组合贷。

做个假设，假如公积金贷款额度40万，毛坯总贷款额度是80万，那么使用组合贷和商贷的区别，如下：

▲贷款80万，不同贷款方式的区别

使用组合贷，也比商贷划算不少。

但是，现实往往会给你一巴掌。相比公积金，楼盘更排斥组合贷。因为手续更麻烦，流程更久。

即便楼盘支持组合贷，但南宁市直公积金中心表示，还要看合作银行有没有额度支持。

对于大多数人而言，公积金或者组合贷，只不过是个幻想。真要办下来，无异于“过五关斩六将”。

“商转公”？也没那么容易

买房就用上公积金，那是十分幸运了。

假如用不上，那么很多人也打着“商转公”的主意。

日前，南宁市直公积金中心“商转公”的新政，让不少购房者奔走相告。

“商转公”无需自行结清商贷部分，这对于刚需而言，绝对称得上利好。因为，不需要自己筹一大笔钱“解套”了。

▲公积金新政，确实是一大利好

但不可否认，这个政策目前惠及面相对小众。一来，商贷发放行与公积金贷款承办银行为同一家银行。目前公积金中心与建行和农行签约。

怎么理解呢？就是你商贷在农行或者建行贷款才可以进行“顺位商转公”，在别的银行贷款就需要先自行结清商贷部分，才能“商转公”。

而且，这一政策限于市直公积金中心，区直公积金还是按原来先结清商贷，才能转公积金。

当然，这一举措步子虽小，但绝对是一大进步。

公积金这么尴尬，谁之过？

公积金这块饼很香，但绝大多数购房者只能看着干咽口水。

公积金沦为鸡肋，谁之过？

站在楼盘的角度来说，他们对公积金说“不”，也是无奈之举。

房地产是个高周转的行业，他们的命，就是现金流。假如现金流稍微吃紧，无异于命脉被掐住了。

卖了房子，银行却不能及时放款，现金回不来，卖了等于没卖。对于楼盘来说，找一个愿意商贷的客户，可能比等银行放款快得多。

另外，南宁房价一直在上涨，但公积金贷款额度多年来却一直原地踏步。

如果解决不了贷款额度低，贷款额度紧张、放款速度慢等问题，这个矛盾会一直存在。