融信地产负债率「房地产融资政策收紧」

作者 | 国胜

流程编辑 | 小白

房地产市场是中国最大的行业之一，占到中国2020年GDP的23.6%。中国有大大小小房地产企业近10万家，在过去的野蛮发展阶段差异并不明显，人们普遍看重的是规模。

最近几年，各种房地产调控政策陆续出台，对房地产企业的融资等行为做出规范，去年的疫情更是加速了不同区域市场的分化，这时候房地产企业的特色就比较重要了。

今年3月31日，融信中国（下面简称“融信”或者“公司”）发布了2020年度业绩公告。印象里，融信一直以深耕区域市场和打造品质房企著称，其业绩表现如何呢？风云君这就为大家解读一番。

（融信集团总部所在地虹桥世界中心）

一、满足“三条红线”要求，融资利率持续下降

首先来看最为关心的债务。

去年8月份，央行、住建部联合召开座谈会，明确了房地产企业融资的“三条红线”，即：净负债率不大于100%、剔除预收款后的资产负债率不大于70%、现金短债比大于1。

房地产行业长期来一直以借款和发债为主要资金来源，杠杆普遍比较高，“三条红线”的出台无疑是一个紧箍咒。

而融信的这三项指标在2020年全部达到了要求：净负债率为83%，剔除预收款后的资产负债率仅为50%，现金短债比达到1.20（注：现金包括现金及现金等价物、定期存款和受限制现金）。这就给了公司在后续发展中更多的腾挪空间。

衡量偿债能力的另一个重要指标——利息覆盖率在2020年为2.37，近几年来相对稳定。公司偿债没有任何压力。

在自身实力过硬和评级机构的背书下，融信的发债利率持续下降。

继2020年上半年后，去年8月公司在新交所成功发行2亿美元4年期债券，票息率仅为6.75%，创下长年期美元债务的最低利率水平。

去年7月和8月，公司的附属公司融信投资还在上交所分别发行了16.5亿、13亿的4年期债券，票面利率分别为5.6%、5.42%。

（来源：DM查债通）

截至2020年底，融信的加权平均实际利率为6.55%，连续三年下降。

二、重仓长三角和海峡西岸实现逆势增长

风云君在融信2020年半年报的解读《持续降杠杆效果：疫情下安全边际充足，长三角布局成融信压舱石》中曾经提到：去年上半年末疫情逐渐消退后，长三角地区房地产市场的复苏较为明显，成交量和房价涨幅都在全国各区域中名列前茅。

当时，融信正是由于重仓长三角和海峡西岸的战略，上半年销售额增长了6.5%，而全国的房地产市场则是同比下滑。

下半年，公司在福州、温州等城市继续发力，全年合约销售额达到约1552亿元，同比增长了9.8%，顺利完成年初定下的1500亿元销售目标。其中，长三角销售额贡献了其中的75%，成为公司的压舱石。

2020年全年，融信的销售面积达到725万平方米，同比增长10.7%；合约销售均价每平米2.14万，上年同期为每平米2.16万。

2020年，公司已交付物业收入达到约466亿元，同比稍有下滑；已交付物业的平均确认售价则达到每平米1.63万元，同比提高了34.4%。

总的收入方面，融信2020年收入为483亿元，同比下滑6%；归母净利润约为24亿元，上年同期约为32亿元。

三、在财务稳健的状况下继续增加优质土储

在经历了去年的困难之后，房地产公司未来的发展还是要看土地储备，尤其是土地储备的区域分布和土地成本。

截至2020年末，融信的土地储备达到2871万平方米，当年新增土地储备达到872万平方米，同比都有所上升。

其中，长三角地区在新增土储中占比达到一半，公司继续向优势的长三角和海峡西岸倾斜。

从2018年以来，融信的期末平均土地成本呈上升趋势，2020年末达到7902元；土地储备中位于一二线城市核心地段的比例也不断提高，2019年末为81%。

虽然公司没有披露去年末一二线城市核心地段的土储比例，不过从收购土地的成本来看，2020年每平米9596元的收购成本要显著高于2019年的每平米6648元。融信收购的主要还是优质地块。

在运营方面，融信加强了对项目开发的精细化管理，提升运营效率，杭州展望、南京青澜、连云港学院府三个项目从拿地到首次开盘仅需5-7个月。

四、注重股东回报，回购注销超3300万股

当然，企业在发展的过程中也不能忘了股东回报。2020年业绩公告中，融信董事会建议派发股息7.09亿元，占当年归母净利润的29.2%。2018和2019年，派息率分别为25.7%和29.6%。

公司派息的力度良好，而且很稳定。

2020年，融信还回购并注销了超过3315万股份，支付的总代价达到约2.27亿港元。公司的直接回购行为，体现了对自身发展和价值的信心。

结尾

经历了“房住不炒”、“三条红线”等调控政策之后，中国的房地产市场已经进入了一个新的发展阶段。

而融信在2019年就已经满足“三条红线”要求，融资利率也不断降低，这就给了公司在当下更多的腾挪空间。

另一方面，疫情加速了区域房地产市场的分化。融信深耕长三角和海峡西岸，打造品质地产商的形象，在去年实现销售额逆势增长，公司的土地储备也偏向一二线城市核心地段。

股东回报方面，融信做的也相当不错，最近两年的派息率接近30%。

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