融创和佳兆业为何谈崩「佳兆业债务重组」

中国经济周刊-经济网讯 （记者 郑扬波） 未披露年报、理财兑付难、债务逾期偿还、信用低、融资难、股票停牌、财务离职……这是今年部分房企的现状。

6月30日，恒生指数公司发布公告指数调整公告。恒生中国企业指数将于7月8日剔除成分股融创中国（1918.HK），加入哔哩哔哩（9626.HK）。

此外，恒生综合指数剔除世茂集团（0813.HK）、佳兆业集团（1638.HK）、彩生活（1778.HK）、火岩控股（1909.HK）、融创中国（1918.HK）、中国恒大(3333.HK)、奥园健康(3662.HK)、中国奥园(3883.HK)、恒大物业(6666.HK)8家成分股。

从2022年1月1日截至2022年7月6日，这9家公司股票都有不同程度的下跌。融创中国的股价跌幅最大，下跌61.1%；火岩控股下跌48.1%；彩生活下跌34%；中国奥园、世茂集团和恒大物业下跌超10%。

(统计区间：2022年1月1日-7月6日)

对于此次指数更换成分股，一位券商研究员告诉《中国经济周刊》记者，这是指数编制机构想剔除熊股，加入牛股，目的是促使指数长期走势向上，收益率高，如果其中熊股过多，指数长期趋势下跌，甚至可能会“跌没了”。他以申万活跃指数举例，“申万活跃指数跟踪的是前一周换手率最高的100只股票，是市场上成交最活跃的股票，在1999年成立，成立18年后到2017年1月20日，较诞生时下跌了99%，就是因为最活跃的股票后续走势疲软，使得指数全部跌没了，指数停止发布。”

值得注意的是，此次在剔除名单中，有8家地产及物业成分股。这8家地产及物业公司的共同特征是“股票停牌 未发布2021年年报”。

这8家地产及物业公司均未发布2021年年报；且公司股票均已停牌，中国恒大和恒大物业的股票于2022年3月21日开始停牌，剩下的6家地产股于4月1日停牌。

世茂、融创、佳兆业发生了什么？

今年以来，世茂集团、融创中国和佳兆业出现理财兑付难、债务逾期偿还、信用低、融资难、股票停牌、财务离职等现象。

世茂集团今年已有3笔债务延期，资金压力大。7月3日晚，世茂集团称有一笔10亿美元（约67亿元人民币）的公募债券不能按时进行本息偿还。这是今年以来，世茂集团的第三次违约，今年世茂集团第一次违约是在4月，世茂集团子公司有一笔本金5亿元的私募债不能按时进行本息偿还，宣布展期一年，本金则是按季度分期支付；今年第二次违约是在5月，一笔本金4.75亿元的公司债“19世茂G3”也宣布展期一年。

由于2021年年报还未披露，截至2021年上半年，世茂集团账上的现金及现金等价物有748亿元，而表内债务达到4600亿元，其中短期借款444亿元。现如今仅仅几亿元的债务都无法按时偿还，足以反映世茂集团的资金压力。

世茂集团再融资难。今年2月，世茂集团被穆迪评级系统中从B2下调到Caa1（劣质债券）。穆迪评级系统是对公司进行信用评级、资金评级、债务评级，评级越高代表资金状况越好，世贸集团被评为Caa1级，代表公司被认定已经进入了违约范围，涉及的债务有可能违约，这也会导致世茂集团的融资环境压力很大。

“地产四大天王”之一的融创中国的表现也不佳。2022年3月，融创中国公告中称，近期国际评级机构下调公司评级，境外贷款受到影响，同时境内公开债展期事项也将对财务报表产生不确定影响。2022年5月，融创中国宣布有4笔美元债无法按期支付，金额约为1.04亿美元利息（约6.9亿元人民币）。

此外，截至2021年上半年，融创中国的资产负债率高达82%；总负债9971亿元。其中，有息负债为3035.3亿元，也就是银行、信托、债券持有人等金融借贷。而融创中国账上的现金及现金等价物为1011亿元。

佳兆业集团面临的是“理财违约、财务离职，审计变更和项目出让”。自2021年下半年，3亿元的理财产品出现未按时兑付，佳兆业集团的“雷”也开始接连不断。2022年4月，佳兆业集团未按时披露年报，股票被停牌。6月，佳兆业集团集团在一周内先后换掉了核数师和首席财务官。7月，位于深圳福田区的“佳兆业集团科技中心”正式由中信城开接手，更为“中信城开大厦”。

佳兆业集团的资金压力同样很大。2016年至2020年，佳兆业集团的净负债率分别为308%、300%、236%、144%和97.9%。此外，2022年1至5月，佳兆业集团实现合约销售金额81.2亿元，较2021年同期的579亿元下滑86%。

销售回款可行吗？

对于资金流动性压力，世茂集团发布公告称，会把现有融资商讨展期及豁免、尽量减少对项目施工及营运的干扰、加快销售及回款，以及出售若干资产。融创中国表示，继续尽最大努力采用促进销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者以提高集团的信用状况等方式解决当前阶段性流动资金问题。

在销售回款上，世茂集团、融创中国、中国奥园的表现也不佳。

截至2022年5月31日，世茂集团前五个月销售业绩为342.6亿元，与2021年同期相比下降72%，而2021年全年的销售业绩为2691亿元，也就是说，今年前5个月的销售额只完成了去年全年的13%。此外，世茂集团的销售单价也在下降，5月份公司的销售均价是16180元/平方米。而在2021年前11个月，该公司各月销售均价都在17000元/平方米以上。

融创中国的销售单价也在下降。该公司今年5月份的销售均价是12640元/平方米，是今年以来的最低月度均价，也是近10年以来的最低月度均价。融创中国5月份的销售额只是去年同期的18%，而今年前5个月合计销售额，则不及去年前3个月数值，只占85%。

中国奥园降幅更大。今年前5个月，中国奥园合计销售额119亿元，比2021年同期下降77%。2021年全年合计销售1211亿元，而今年前5个月，该公司销售额只占去年全年的10%。

中国恒大和佳兆业集团今年以来一直没有公布月度销售数据。

有券商认为，短期内房地产行业销售端和融资端都难以迅速恢复，许多房地产企业包括龙头房地产企业仍面临流动性问题，且短期之内无力摆脱困局，民营房企信用风险仍将维持较高水平。

责编：姚坤

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