“传承与延续，给予新生命”城市更新的生长与迭代

 改革开放40多年,我国城镇快速发展,超大城市的城市更新工作已经开展了一段时间,形成了一些实践经验。“人民城市人民建,人民城市人民管”,不仅确保住房租赁市场供需平稳,加强统筹谋划,而且在合理确定城市更新重点、划定城市更新单元,探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式方面进行实践,鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。

中国房地产经历了建国初期的福利性住房建设、中期的商品性住房建设、后期的更新性住房改造建设等3个周期。1998年前后住房制度改革是非常重要的节点。自那时起,我国从过去以住房实物分配,进入到了全面培育住房市场化的新阶段。然而,在相当长时间里,住房供给满足不了人们的需求,需求大,房子少,供需矛盾尤其突出。房改以后,我国住房市场是伴随政府对房地产市场的调控逐步发展起来的。党的十八大以来,党中央提出解决好住房发展中存在的各种问题,为住房领域的改革发展指明了方向。党的十九大报告指出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在“房住不炒”的定位之下,调控逐步显现成效。

中通国投城市规划发展有限公司董事长金伟先生认为,城市更新过程中需要关注功能、运营、金融三者的关系,功能优先、运营和金融赋能,站在城市发展的高度去探讨城市未来的发展,围绕“新文化”、“新业态”、“新产业”以及“新风貌”四新特色,将形成创新性的崭新宜居生态圈。但在如今的城市更新项目中也有一些问题有待解,第一,社会资本参与的广度和深度不够。第二,城市更新项目的财务平衡和投融资机制仍有待完善。第三,缺乏政策协同。第四,缺乏系统规划。第五,缺乏多元视角。第五,信息化建设滞后。

在具体的城市更新居住小区方案实施过程中,中通国投城市规划发展有限公司做了具体规划,首先城市经过多年的增量扩张,老城中心区出现了大量2000年之前建成交付使用的老旧小区,由于建设年代久远,建设质量与配套标准低,公共空间不足、停车等配套设施不足、基础设施老化等问题普遍存在,影响居民生活质量,不具备通过添加辅助设施(电梯等)来满足人们日常基本使用需求。城市更新的核心是“更新”,是对现有实施的旧城改造之延续提升进行无缝衔接;其以城镇中心区土地集约化利用为重点关注。位于城市中心区的老旧用地,土地价值高,但由于早期规划建设标准的落后,房屋的容积率较低,公共空间利用率低,土地利用和产出率低下。在操作层面,以原住户不再进行外迁为前提,对其原住房要通过“原拆原建”增加面积来解决使用感受度。此外通过增加厨房家用电器设备,公共电梯升级,消防安全设施、快递管理、监控、原有的住房套内老龄化救助设施、公共区域的老龄化配套、餐饮食堂、健康、医疗、文化娱乐设施、购物菜场等日常生活配套设施等,从而满足现今社会老龄化所带来居家养老的需求。在社区商业社区方面应开设24小时的社区食堂以解决社区孤独老人用餐,同时全天候服务于社会;还要建全菜场、茶馆、咖啡、酒店餐饮等。在教育方面,托儿所至高中一贯制学校,集中整合教育资源。非教学时间内的体育场馆等设施有偿服务于社区居民。在医疗方面遵循“小病就近治、大病去3甲”,拟在每个街道设立1个2级医院,以此缓解3甲医院的就诊量的同时将其医疗资源延伸下沉从而提升社区医疗资源,满足居家养老的医疗需求。社区里增加经营性租赁住房、老年康养公寓。社会资源循环利用,居住社区雨水循环使用,处理后用于洗车、浇灌小区绿化等。日常生活垃圾不出街道就地集中高温裂变处理,以此减少垃圾外运的2次污染机率,处理过程中产生的产品为原油、电能等可以实现资源循环自给创收的经营模式。居住社区内地面道路以塑胶道路为主,实行人车分离杜绝人与车之间由通行而存在意外的发生。5G信号全面覆盖下的管家式服务,居住社区建有自己社区的APP,通过APP可以完成日常生活所需要的功能,如物业管理费支付、物业保修、社区配套商业购物配送、快递收取、家政服务、社区医院就诊预约、体育设施预定等。通过城市更新,可以迎合现代人们对住房使用上的需求,达到资源重新调整新立,避免资源浪费从而提高人的感受度来体现“以人为本、房子是用于住的”等。城市更新不是一项工程,而是社会治理的过程。推动城市更新要转换思维方式,加强顶层设计,把群众的诉求、政府的要求和市场的需求相互结合起来,把短期行为变成长期过程。坚持规划引领。通常来说,城市核心区、中心城区、生态涵养区等不同区域处于不同的发展阶段,建设目标有明显区别。因此,要在充分考虑城市空间布局、功能定位和资源禀赋的基础上,注重分区引导、分类制定政策,坚持规划引领。以街区为单元统筹城市更新。制定各街区更新计划,整合各类空间资源,有针对性地补短板、强弱项,同时注重对更新的流量管控,优先保障重点街区、重点项目启动。完善多方参与机制。政府参与要突出重点,以点带面,编制城市更新行动示范项目清单,为各类城市更新项目实施提供参考,形成经验并推广。具体来看,政府要着力打造三类示范项目:一是结合城市重点公共设施,梳理周边地区功能及配套设施短板;二是加强轨道交通场站与周边用地一体化规划及场站用地综合利用,实现轨道交通特别是市郊铁路建设与城市更新有机融合;三是统筹推进重点项目建设与周边地区城市更新,让政府引导的作用发挥得更加突出。吸引企业参与要畅通途径,发挥市场机制作用,完善标准规范,提高审批效率,创新监管方式,疏通企业及社会资本参与实施城市更新项目的堵点。设身处地的引领居民参与;就居民所提出相对集中突出的合理意愿要予以采信、并循序渐进的广泛宣传城市更新成效,争取理解和支持,为顺利推进城市更新营造良好氛围。鼓励社会组织参与要创新机制。一般来讲,城市新建类项目有资金保障,立项等整体流程清晰规范,推行难度较小。但更新项目不同,政府、实施主体和受影响群体存在多方诉求,不少地方创新制度,引入具备专业服务能力和社会影响力的责任规划师作为第三方,广泛听取意见,反复论证,形成更新方案,有利于缓解各方矛盾,形成统一方案。密切协作配合。当前,超大城市更新最大困难在于政策的协同和各个部门的协同,迫切需要有关部门加强政策创新,建立协同联动机制。

住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,提出严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁,确保住房租赁市场供需平稳。同时,强调保留利用既有建筑,保持老城格局尺度,延续城市特色风貌。城市更新要通过生态修复和功能完善,保护好历史文化,塑造特色风貌,建设适应现代生活的完整社区,使城市更宜居、更具韧性、更可持续。不能失去生活味道和人间烟火气息,同时又带动周边整体环境提升;体现城市、片区的历史文化特色基因;文化和故事要充分发掘。通过城市更新来置换部分城市功能,将城市建设成更友好、更包容、更和谐的宜居之城。

中通国投城市规划发展有限公司系秉承2015年12月中央城市工作会议提出要“尊重城市发展规律”,强调“科学规划城市空间布局,实现紧凑集约、高效绿色发展”;“统筹规划、建设、管理三大环节,提高城市工作的系统性”中来。自2017年成立至今,始终把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳、智慧城市等理念融入规划设计全过程,充分整合利用现有的信息基础设施和资源,利用物联网、云计算、决策分析等技术,在互联网+时代下,积极把握智慧城市建设市场机遇,拓展公司业务新领域,运用大数据和BIM等新技术推动城市规划、交通规划设计、市政规划设计等业务发展。公司将根据国家新型城镇化规划布局,在重点城市设立分公司,持续扩大业务辐射范围,实现在华南、华东、华中、华北、西南、西北、东北地区等全国布局。努力打造和谐生态宜居、富有活力、各具特色的现代化“花园城市”,公司秉持“让人民生活更美好”为目标,迎接城市规划行业发展新机遇并引领主导实施。   (央媒时代TOP)