房贷首付提高至50%「第二次使用公积金贷款利率要上调吗」

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开发商破产重组，市场情绪崩坏、购房者观望成了温州楼市近两月的主旋律，2022年的楼市开局，依然是凄凄惨惨戚戚，关于楼市的负面情绪和坏消息到处满天飞。

虽然国家放水、稳楼市、稳经济；部分城市的房贷利率下降、公积金二套首付下降、预售监管资金放宽、甚至发放购房补贴、取消限购、限售等手段也是百花齐放。

但即便如此刺激楼市，效果依旧不明显。

根据温州房管网的数据显示，温州市区2月份一手房的成交量为911套，环比下降9.71%， 二手房成交量1186套，环比下降32.46%。（仅统计鹿城区区、龙湾区、瓯海区、经开区、瓯江口）

图源：C21温州研究中心

一边是楼市至暗时刻，一边是救市大暖场，对冲下的楼市信心虽有成效，但却捉襟见肘。

事实看来，要救市，就得下重药！

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早在前一段时间，政府将推出“温八条”的消息传得沸沸扬扬，也绝对是温州楼市的重磅炸弹，里面其中的任何一条放在平时都是一个超级利好。

关于此次政策到底有哪些利好？对楼市影响几何？值得我们拆分解读。

先来看看目前已经悄然执行的部分政策。

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每批次预售形象标准从3万方降低到2万方

三万方一直也是国内大部分城市预售标准，在此标准未实行之前，很多开发商将一期楼盘分数批开盘预售，每批房源只有几十套，一开盘就摆出“房源有限、要买请早”的姿态。

直到此楼市政策的发布，开发商才不能再以少量多批的形式卖楼，有效的防止了开发商捂盘惜售。

此次，温州将预售标准的3万方降低至2万方，主要是有利于房地产行业的改善。

近两年来，因为资金爆雷的开发商不计其数，结合温州建筑标高“正负零”即可领预售证的标准。可以看到，开发商只要动工2万方的建筑标高即可入市售卖，省去了一万方建筑标高的建设资金，有利于灵活开发商的资金盘。

而在3月5日首开的绿城·春月江澜的预售面积标准就是2万方。

图片来源百度图片

02

对首次购买商品房业主提高公积金贷款额度

按照原来的个人公积金贷款最高额度50万、夫妻贷款额度最高70相比， 此次新政分别提高了15万和30万，也就是个人公积金贷款最高65万，夫妻公积金贷款最高100万。

提高公积金贷款额度的楼市利好，在今年国内已经不是大新闻了，据不完全统计，自2022年1月1日，宁波作为第一个从公积金层面放宽额度的城市，相继便有20个城市在跟进放宽公积金额度托底楼市的政策。

宁波：2022 年 1 月 1 日起，生育二孩或三孩家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，最高贷款额度由60万提高至80万元/户；

以最新的5年期以上的个人住房公积金贷款年利率3.25%来计算，等额本息贷款30年，所提高的30万公积金贷款额度所付利息是：300000X3.25%X30=293500。

以最新的温州首套房利率5.3%来算，等额本息贷款30年，那么贷款30万的利息是：300000X5.3%X30=486000。

477000-293500=183500。算下来，首套公积金贷款提高的这30万相比于银行首套按揭便宜了183500元。

图片来源百度图片

03

首付比例降低到20%

与各城放宽公积金额度一样，截止目前，也已经有多个城市的首付比例降低到了20%，像菏泽、驻马店、北海、自贡、南宁都已经跟进此政策。

目前多方渠道已经证实该消息，后续也会即将执行。

图源：网络问政

温州房价虚高给太多刚需购房者带来了不小的压力，结合上面首套放宽公积金额度来看，将有利于刺激刚需群体购房和提振市场信心。

我们再来看看，坊间已经有传闻但未发布的政策。

04

住建局牵头在全市范围启动团购活动

楼盘团购的活动自近几年来兴起较快，无论是购房者自发组团，还是开发商推出的团购策略，都是为了加速楼盘去化。

而此次官方背书的团购活动，最真实的目的，无疑还是去库存。

据不完全统计，截止于2022年2月12日，温州市区在售项目显性库存商品住宅建面约192万方， 隐性库存商品住宅建面约312万方，（数据来源：温州房哥）

约504万方的库存足以满足温州市区的购房需求，但2022的土地供应计划还需要继续放量，可见2022年的供应量还要继续在保持高位，此次团购在去库存的同时，对进一步激发房地产市场活力，助力建立多主体供给、多渠道保障的住房制度有重要作用。

05

对于首批开盘去化不好项目，可以调整销售价格。

早在2020年，温州就已经取消了市区新房的优惠折扣，根据周边项目的价格来确定自身项目的均价，而且在后续的加推中不能涨价，这样“一口价”的新政让市场价格更加规范。

但很多项目因为拿地价过高，导致很多项目定价偏离了市场需求，在后续的交易中去化艰难，最后不得不通过送车位、送装修这样的活动“变相降价”。

但是送一个车位还是两个，包括装修礼包的定价都是开发商掌握决定权。这也让很多购房者得到的优惠有或多或少的差异。

但如今开发商可以合理降价，首先有利于平衡板块均价，规范市场。

但主要还是有利于市民购房的透明性，虽不能完全杜绝，但也在一定程度了减少了购房成本。

图片来源百度图片

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据最新了解，温州兴业银行的首套按揭利率下调到了4.9%，（实际以银行为准），这样的房贷利率可以说是近几年的低位了。

再加上目前推出的频频利好来看，已经给不少购房者提振了信心，目前大部分售楼处的人气也都有所回升，真正的市场销售变化或将在二季度开始更明显体现！