房地产融资政策收紧「银行对地产融资再收紧」

预期扭转，民营房企债券融资票面利率低至3.2%。

作者 | 商立木

编辑 | 小白

8月16日，监管部门指示，中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债增进公司”）对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖、碧桂园、美的置业、新城控股、旭辉等示范性民企。

8月29日，龙湖完成一笔15亿元中期票据的发行，是首单中债信为民营房企“全额担保”的中票，为后续的房企发债提供了参考样本。

9月5日，美的置业顺利发行2022年度第三期中期票据，系首批中债增全额担保民营房企债券。此次实际发行金额总计10亿元，发行利率为3.33%，期限为3年。

9月9日，同样由中债信用增进公司提供全额担保，新城控股10亿元2022年第二期中期票据完成发行，发行利率3.28%。

9月16日，碧桂园地产完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作。此次发行规模为15亿元，期限3年，票面利率3.2%，均低于此前几家房企的发行利率。

加上碧桂园，5家较为优质的民营房企发行的“中债增”担保中票规模已达62亿元，在一定程度上降低了相关企业的流动性风险。

8月底以来，碧桂园、龙湖等部分民营房企发债，由中债信用增进公司提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”是最大的发行亮点。

所谓“全额无条件不可撤销连带责任担保”，即当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。

中指研究院认为，这一举措也是在今年4月监管方提出的，通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持的再升级。

不同于普通央企、国企，中债信用公司是我国首家专业债券信用增进机构，于2009年在中国人民银行的指导下、由中国银行间市场交易商协会、联合多家实力国企共同发起成立。

由这家公司提供增信，可见政策支持力度显著。

市场分析指出，“中债信用”增信民企发债正式落地，进一步增强了优质房企的融资能力，持续改善企业的流动性。

从已披露的资金用途来看，部分募集资金将用于项目的开发建设，对于保证其开发进度亦起到一定积极作用。

今年以来，疫情叠加经济下行等因素，房地产行业面临销售疲弱和融资不畅两大难题，房企资金流动性面临较大压力。

房产销售下滑近一半，今年前8个月，销售前30强全口径销售额3.2万亿，比去年同期的5.9万亿下降了46%。而今年前8月，百强房企销售全口径额均值同比下降69.2%。

（数据来源：克而瑞研究中心）

融资方面更是遭遇“融资难”，据中指研究院统计，今年上半年民营房企发行境内债规模占比仅为3.7%，达到近三年最低点，房地产行业进入冷冬时期。

在此背景下，近期政策持续发力，有关房地产的支持性政策渐次落地，逐步改善市场预期。

7月底，中央政治局会议首次提出“保交楼”，强调要稳定房地产市场，压实地方政府责任，保交付、稳民生。

8月1日，人民银行召开的2022年下半年工作会议提到，要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

8月中旬，公开消息称，监管部门要求中债增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，为房企提供流动性支持。其中，涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、新城控股和金地集团等多家示范性房企。

8月24日，国务院常务会议提出“允许地方一城一策灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求”。地方政策方面多地继续推进住房需求政策，包括首套和二套首付比例下调、取消认贷、满足一定条件的家庭增加购房指标等方式。

伴随着持续的利好政策推出，行业信用融资已出现回暖迹象，市场投资者的预期边际转好。

据统计，自5月起，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债。

与此同时，房地产行业的信用债发行在稳步回升，二季度以来发行平稳，月均发行额超过700亿元，5月、6月起发行额环比连续为正。

7月、8月房地产境内债券发行量有一定下降，净增量也再次转为负值，但规模不大。

（来源：Choice金融终端）

需要指出的是，7月、8月净融资额由正转负的一个重要原因，是房地产企业提前兑付，分别为36亿元、76亿元。

而值得注意的是，截至9月16日，提前赎回额创年内新高，达133亿元。从这个角度看，房地产企业（主要是龙头公司）的资金压力在边际改善。

碧桂园回购债券，兑付到期债务。自7月14日发布公告至9月9日，碧桂园地产控股股东已在二级市场累计购买近2.88亿元公司债券。

9月，万科、建发、光大嘉宝分别回售25亿元、9.3亿元、8.8亿元，华侨城、绿城、招商蛇口分别提前兑付19.4亿元、19亿元、21亿元。

（来源：Choice金融终端）

近期碧桂园、龙湖等房企债券的成功发行，为民企示范房企的融资带来边际利好。通过引入国资信用担保为增信的方式，提升了发行债劵的信用水平，并降低了融资成本，帮助民营房企恢复正常的债劵融资。

这也是监管层管理预期的重要举措，通过一系列政策组合扭转投资者、购房者等对房地产市场的悲观预期。

毕竟，一个稳健的房地产市场才符合所有人的利益。

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