财产租赁转让个人所得税计算「特许权使用费个人所得税」

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一起学注会（税法-财产租赁、转让所得应纳税额计算）

【知识点】财产租赁、转让所得应纳税额计算

一、财产租赁所得应纳税额计算

（一）应纳税所得额的确定——定额或定率扣除；

财产租赁所得以 1 个月为一次确定所得额。

个人出租房产，在计算缴纳所得税时从收入（不含增值税）中依次扣除以下费用：

1.财产租赁过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加。

个人财产租赁应缴纳的其他税：

①增值税：个人出租住房减按 1.5%（月租起征点以下免税）

②附加税费

③房产税：个人出租住房减按租金的 4%纳税

2.由纳税人负担的该出租财产实际开支的 修缮费用。允许扣除的修缮费用， 以每次 800 元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

3.税法规定的费用扣除标准（800 元或 20%）

①每次（月）收入不超过 4000 的：应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800 元为限）－800 元

②每次（月）收入超过 4000 的：应纳税所得额＝[每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800 元为限）]×（1－20%）

（二）个人房屋转租应纳税额的计算——按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

税前扣除税费的扣除次序为：

1.财产租赁过程中缴纳的税费。

2. 向出租方支付的租金：凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。

4.税法规定的费用扣除标准。

（三）应纳税额的计算方法：财产租赁所得适用 20%的比例税率， 个人按市场价格出租居民住房取得的所得，减按 10%税率征收。应纳税额＝应纳税所得额×适用税率

二、财产转让所得应纳税额计算

（一）财产转让所得应纳税额的一般计算应纳税额＝应纳税所得额×适用的税率

＝ （收入总额－财产原值－合理税费）×20%

（二）转让不同财产的个人所得税计算——房产、股权、有价证券、收藏品：

1.个人住房转让，凭购置商品房，凭原购房合同、发票等有效凭证，扣除：

（1）房产原值：实际支付的房价款和转让过程中的相关税费。

（2）合理费用：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中装修费用：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票。商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的 10%。

（3）转让住房过程中缴纳的税金：

①增值税：个人将购买 不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含2 年）的住房对外销售：除北上广深 4 城市外，免征增值税。北上广深 4 城市：普通住房对外销售，免征增值税； 非普通住房对外销售，按照 5%的征收率差额缴纳增值税；

②附加税费等；

③个人所得税：个人转让 自用达 5 年以上并且是唯一的家庭生活居住用房取得的所得，免税。

2.个人转让股权应纳税额的计算：

个人转让股票的所得免税，转让股权的所得纳税。应纳税所得额＝股权转让收入－股权原值－合理费用

（1）个人股权转让的情形：出售、公司回购、强制过户等

（2）按“财产转让所得”缴纳个人所得税，以 股权转让方为纳税人，以 受让方为扣缴义务人，于股权转让相关协议签订后 5 个工作日内报主管税务机关。

（3）股权转让收入包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等。纳税人按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入，应当作为股权转让收入。

主管税务机关有权核定股权转让收入，方法有：

①净资产核定法；②类比法；③其他合理方法。

（4）个人转让股权的原值依照以下方法确认

取得股权方式

股权原值

现金出资

实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和

非货币性资产出资

税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和

无偿让渡

取得股权发生的合理税费与原持有人的股权原值之和

以资本公积、留存收益转增股本

转增额和相关税费之和（留存收益包括盈余公积、未分配利润）

除以上情形外

由主管税务机关按照避免重复征收个人所得税的原则合理确认

3.个人转让债券类债权：

扣除的原值和合理费用——“加权平均法”确定。计算公式：

一次卖出某一种类债券允许扣除的买入价和费用＝（纳税人购进的该种类债券买入价和买进过程中交纳的税费总和÷纳税人购进的该种类债券总数量）×一次卖出的该种类债券的数量＋卖出该种类债券过程中缴纳的税费

4.个人转让收藏品的拍卖收入：

（1）是否属于“财产转让所得”项目：

① 作者将自己的文字作品手稿原件或复印件拍卖取得的所得，按照 “特许权使用费”所得项目计算缴纳个人所得税，依综合所得要求纳税。

②个人拍卖除文字作品原稿及复印件外的 其他财产，按照“ 财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。

应纳税额＝（转让收入额－财产原值和合理费用）×20%

（2）转让所得的确定：

转让收入：财产最终拍卖成交价格；

财产原值：售出方取得该拍卖品的价格（以合法有效凭证为准）。具体为：

①通过商店、画廊等途径购买的，为购买该拍卖品时实际支付的价款；

②通过拍卖行拍得的，为拍得该拍卖品实际支付的价款及缴纳的相关税费；

③通过祖传收藏的，为其 收藏该拍卖品而发生的费用；

④通过赠送取得的，为其 受赠该拍卖品时发生的相关税费。

（3）纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证：

①按转让收入额的 3%征收率计算缴纳个人所得税： 应纳税额＝ 转让收入额×3%

②拍卖品为经文物部门认定是 海外回流文物的，按转让收入额的 2%征收率计算缴纳个人所得税： 应纳税额＝ 转让收入额×2%

三、利息、股息、红利所得和偶然所得应纳税额计算

应纳税额＝每次收入额×20%

1.3 项免税的利息；

2.1 项减半征税的利息；

3.股票股利：差别化待遇——根据持股期限分别按 100%全额（1 个月以内）、减按 50%（1 个月至 1 年）、免税（1 年以上）计入应纳税所得额。

【例题·多选题】下列各项中，符合个人所得税有关规定的有（）。

A.个人出售自有住房取得的所得可按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税

B.对个人转让自己用5年并且是家庭唯一生活居住用房产取得的所得免征个人所得税

C.个人取得的财产转租收入，属于财产租赁所得的征税范围

D.受赠人取得赠与无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，按“财产转让所得”项目征收个人所得税

『正确答案』BCD

『答案解析』选项A，应按照“财产转让所得”缴纳个人所得税

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