城市更新项目融资「项目新增资金筹措方案」

2022年4月15日，在青岛市第十七届人民代表大会第一次会议上的《2022年青岛市政府工作报告》中提出“聚力实施城市更新和城市建设攻坚行动，推动城市功能品质实现新提升”。4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，其中“第十一条：（十一）加大对有效投资等金融支持力度。”和“（十三）完善住房领域金融服务。”无论是国家层面还是地方政府层面，涉及城市更新业务对国有企业和民营房地产企业都是一个整合发展的机遇。俗话说“兵马未动粮草先行”，城市更新的资金从哪里来呢？

目前阶段，国家层面并没有出台对城市更新资金来源的统一模式，各地政府都会根据城市更新项目自身特点，选择“财政直接拨款、专项债、授权国有企业债权融资、设立城市更新基金、PPP模式”等。地方政府多采用政府主导，授权平台公司进行市场化运作，完成城市更新的资金筹备。

一、财政直接拨款

以政府部门为主体，通过授权国有企业或市场化公开招标的方式，确定执行主体，利用财政资金直接投资城市更新项目。

这类城市更新项目一般规模小、要求推进速度快。

二、专项债

地方政府为解决市政基础设施、人居环境、公共配套设施、生态环境保护、文化旅游等城市更新项目资金紧张，而发行专项债券。后期通过更新项目的租赁收入、土地出让收入、广告费收入、停车费收入、物业管理费收入等归还债券本金和利息。2021年,全国共计发行地方政府债专项债券4.02万亿。

这类城市更新项目一般具有稳定的现金净流量、能够完整覆盖专项债本金和利息的特点。

三、授权国有企业债权融资

地方政府授权国有企业，通过发行企业债、公司债、政策性银行贷款等方式筹集城市更新项目资金。

这类城市更新项目融资规模大、投资期限长、投资收益率较低、具有一定的补贴收入。

四、设立城市更新基金

城市更新基金一般由第三方专业机构进行管理，通过国有企业小资本撬动社会化大资本，市场化资金进行运作，解决城市更新项目中的征地拆迁、拿地资金和建设资金。避免了地方国有企业对资产负债率和房地产开发的严格要求。主要城市更新基金有：

（一）北京市于2021年5月，北京市海淀区人民政府分别与北京建工集团有限责任公司、中国建筑第七工程局有限公司、上海宝冶集团有限公司签订战略合作框架协议，设立基金总规模300亿元的中关村科学城城市更新与发展基金。发挥财政资金杠杆撬动作用，引入社会资本共同推进城市建设。

（二）上海市于2021年6月成立总规模约800亿元的上海城市更新基金。12月，由招商蛇口、中交集团、万科集团、上海世博、国泰君安共同参与的100亿的上海城市更新引导基金“上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）”完成注册备案，标志着上海在城市更新融资方面的启动。

（三）2021年7月，无锡城建发展集团联合平安建投、中交投资、上海建工、上海城建置业、太保私募、民生银行、平安银行、招商银行、兴业银行、融创地产、华润置地等13家单位，共同发起设立了无锡市首支城市更新基金，基金规模达300亿元。专项用于投资无锡旧城区改造和城市更新项目规划、建设、开发及运营等。

（四）2021年8月，天津城投集团联合中交集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利发展、绿城中国、平安不动产、富力集团、天津建工、中国建筑等企业共同发起设立，总规模600亿元。定向用于天津老旧小区改造提升和城市更新项目。

五、PPP模式

（一）特许经营权模式

近年来，地方政府债务逐渐上升，化解地方政府债务风险是重要工作。2021年12月召开的中央经济工作会议也强调“坚决遏制新增地方政府隐性债务”，对PPP项目规范安全提出了更高的要求。2022年4月26日，国家发展改革委日前印发《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》(以下简称《通知》)，提出持续加强社会资本投融资合作对接，优先支持具备持续盈利能力的存量项目开展政府和社会资本合作(PPP)，加大盘活存量资产力度。2017年至2021年全行业PPP项目分别为：3294个、2311个、1344个、1160个和761个；成交规模分别为：50005亿元、28978亿元、24087亿元、22509亿元和13460亿元。

特许经营项目以其规范和成熟的模式特点，获得了市场的普遍认可 ，成交数量及投资规模均有稳步增长。2017 年至2021年特许经营项目成交数量分别为：249个、247个、424个、473个和566个；投资规模分别为：2153亿元、960亿元、3472亿元、7686亿元和8809亿元。

（二）类PPP模式

社会投资人 EPC模式其本质是类PPP模式，即社会投资人要能够成为该项目公司实际控制人，项目资产要能够被投资人所控制；项目的建设资金由投资人去筹集，项目资本金要由投资人出，资本金之外的融资，也要由投资人通过项目公司去筹集并负责偿还，建设完成后，业主单位逐年对项目产权回购，资金方实现安全退出。

2020年12月，青岛上合示范区中央广场项目就是采用“类PPP模式：投资人 EPC”模式实施，建设内容包括上合中央公园基础设施及公共服务开发建设项目、上合国际能化中心建设项目、上合商务休闲酒店建设项目、上合央企综合体建设项目工程总承包（投资人 EPC），项目整体建设期6年。