票房如何分配「分析逻辑」

上有政策，下有对策。

说实话，地方政府在房地产上灵活变通的操作，玩得相当顺滑。

上头说要“房住不炒”，所以房价不能涨，要“稳”，也不能大跌。

棚改货币化安置这种“大撒币”行为，万万是不能来一次了。一是中央不鼓励，二是地方政府财政紧张，三是人民群众意见大。

所以旧瓶装新酒，房票又杀回来了：

郑州、温州、南京等20城纷纷祭出“房票安置”政策，楼市去库存，刻不容缓！

不好直接给钱，那给“房票”安置也一样的嘛！

凭票买房，这波看似开市场经济倒车的操作，你看到的是第一层，领导们已经飞到了大气层。

棚改货币化与房票安置

熟悉中国楼市的朋友，应该对棚改货币化不陌生。

所谓棚改货币化安置，是指政府直接以货币形式补偿被拆棚户区居民，居民再到市场上购置商品住房。

这一政策在2015年6月由国务院颁布，棚改补偿由此前的货币安置与实物安置并重转向货币化安置优先模式。

棚改货币化政策/国务院

由于三四线城市棚改货币化安置占比远高于一二线城市，这一轮大范围变相“放水”拯救了地方楼市，涨价去库存神话出现。

由此产生的恶果是：凭空出现的天量资金进入楼市，房价被迅速推高。

那今年各地20城卷土重来的“房票安置”又是什么呢？

开头我们已经说过棚改货币化安置不能重来的原因，房票回归当然是奔着救市去的，但它不能成为主要手段。

以最近的南京为例，为了激发更多购房需求，加快楼市去库存，6月22日，南京市溧水区出台房产新政：

1，全面推行“房票”安置政策；

2，购房补贴总房款0.8%；

3，商贷执行全市最低利率。

房票安置是其中新政核心，主要内容是：

“

政府将住宅房屋征收货币补偿金额以“房票”形式出具给被征收人，由被征收人在溧水区范围内购买新建商品住房或二手住房（含车库、储藏室等配套用房）用于安置。

”

国内其他城市房票安置政策与此大同小异。

改良版的房票安置妙处在于，既不占用紧缺的财政资金，也满足了被拆迁居民的安置需求，并激活长期低迷的楼市。

地方政府背书的房票，有点类似于购房市场的大额消费券。不是货币，可以刺激潜在的购房需求同时不造成货币的滥发。

话虽如此，房票安置还是引起大家的热议和担忧。

这种面多了加水，水多了面的政策并非长久之计，有可能再次引发楼市危机。

房票带来的隐忧

当我们在担忧房票时，我们真正担忧的什么？

是不可控的泡沫风险，还是是重蹈棚改货币化覆辙？都是。

首先可以肯定的是，房票制度的设计并非市场经济倒退回计划经济，它的确有助于楼市回暖。

开发商乐见其成，房子卖出去一切都好；政府也开心，国家队不能每回都兜底土拍，有钱了民企得参与进来。

没有土地财政收入，地方城建和经济发展成了无米之炊。

按照各地给出的政策，房票只是拆迁户众多备选之一，货币化安置还在，意味着楼市还有出现泡沫的可能。

诡异的一点在于，房票最大优势和最致命弱点均是：它不是货币，是政府的信用贷，预支了未来经济发展的财政收入，会加剧地方债务负担。

拆迁户要么拿钱，要么拿回迁房，要么拿房票去买商品房。地方政府为了鼓励大家用房票，会拿出相应的激励手段。

以郑州为例，用房票买房，有额外8%的奖励。也就是本来100块可以当成108块使用，政府额外承担了8块钱的利息。

所谓“有借必有贷，借贷必相等”，钱不会凭空生出来的。政府给拆迁户开了空头支票，拆迁户拿它去找开发商兑房子。

开发商用它抵土地款，但额外的成本需要靠城投公司（地方政府融资平台）承担。

只要地卖不出去或者经济增长带来的财政收入无法覆盖债务利息，地方政府的债务会如同滚雪球般迅速变大，直至财政破产。

最典型的例子就是黑龙江的鹤岗市，如今已陷入财政重整。

对于经济增长，我们唯一可确定的是它不会一帆风顺。所以看似赢麻了的房票政策其实隐含了太多不确定性。

缺乏兜底设计的房票，老百姓承受不起

与有国开行背书的棚改货币化安置不同，地方政府积极推行的房票安置撬动资金的成本太高、不确定性太大。

尤其是这其中的风险，最后有可能还是落到老百姓身上。弱势群体没有议价能力。

2014年，央行开创了PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。

“

即央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

”

除此之外，承担批改货币化安置项目的企业还有专项的债券融资支持，最高达项目总投资的70%。

棚改资金链/东北证券

依赖地方政府背书的房票安置自然不会有上述优势，一旦稍有差池，债务多米诺骨牌效应就会启动。

另外，老百姓拿房票去买房，很有可能遭遇开发商的刁难：只卖你不好的楼层或朝向差、有硬伤的户型。

更恶心一点，经典的捆绑车位、装修减配或者先提价再优惠等无底线操作，也不排除会发生。

只有房票在手，缺乏兜底设计，其实老百姓是毫无安全感的，因为它随时可能会变成一张废纸。

而由棚改货币化、房票安置等政策需求并非市场自发形成的，而是地产的虚假繁荣。这意味着这种畸形的供求关系将不可持续。

房票安置潮汹涌，房价能涨吗？

虽然房票安置本身槽点颇多，但不妨碍地方政府对它的喜爱，因为真没辙了。

据不完全统计，2022年以来，全国各地至少有20城楼市新政包含房票安置政策，其中不乏南京、郑州等省会城市。

当然，新一线、二线城市财政收入基础还是相对扎实的，房票安置出现问题可以兜底，四五线乃至十八线小县城就存疑了。

如果中小城市大规模推行新房票安置政策，是不是会引发财政危机和助推房价上涨呢？

图/paxabay

前者不好说，后者探长可以确信不会发生。理由如下：

1，房住不炒已成全民共识，且中小城市房产基本是大坑，投资属性不强。

2，疫情影响下，经济走向不明朗，居民收入大幅缩水，房产等大宗消费需求被后置。

3，房地产行情仍处于低谷期，而且短期内不会恢复。

4，多轮上涨后，高负债率买房已经透支楼市上涨预期，除核心一线城市和板块，未来大部分城市房价会进入阴跌局面。

所以刚需们不要光想着薅羊毛，搞清楚究竟谁才是小绵羊。