支持民营企业发行债券「民企债券融资需要什么条件」

政府表态支持民营企业改革发展，优质房企的融资优势将扩大,本月融资总量继续同比减少，融资成本仍然保持低位!

8月16日监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。整体看来，近期出台政策对于个别优质房企而言是极大的利好，而对于大部分房企而言政策的信号意义仍大于实际拉动作用。不过未来示范性民企名单仍有可能扩大，政府或对未提供增信支持的民营房企提供更多救助。

2022年4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，通知中两大重点提法给市场传递了更积极的信心和良好预期：

一是坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，密切关注市场形势和行业变化，促进房地产行业良性循环和健康发展；二是坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。

2022年1-7月，房企共发行中期票据1177.3亿元，占全部发行额的38.8％；平均发行期限为3.9年，高于总发行期限均值0.3年。中期票据具有发行量大、期限长的特点，是房企在银行间债券市场发行的重要债务融资工具。此时，监管方提出的中期票据“全额无条件不可撤销连带责任担保”增信措施，将为民企信用债发行继续拓宽道路。

自2022年5月起，包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，带动了龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债，实现融资39亿元。

与此同时，房地产行业的信用债发行在稳步回升，二季度以来发行平稳，月均发行额超过460亿，5月起发行额环比连续为正，同比增速虽仍为负，但也降至个位数。同时发行种类也更为多样，并购债、绿债、住房租赁债等专项债均受到鼓励。

改善房企融资环境，稳定房企预期。支持民营房企发债融资，有利于缓解民营房企融资难的状况。支持房企向新发展模式转型，转型的领域将得到金融支持。将有利于稳定房企预期，有利于促进房地产业良性循环和健康发展。

2022年，房企融资总量连续5月环比减少。2022年8月100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融资量已连续5月环比减少，可见房企融资难问题仍然突出。从融资结构来看，境内债权融资237亿元，环比减少48.4%，同比减少52.2%；境外债权融资30.77亿元，环比增加5.4%，同比减少78.7%；本月资产证券化融资46亿元，环比增加15.5%，同比减少75.1%。

图表1：房地产行业发债只数与全国各个行业对比表

图表2：房地产行业发债规模与全国各个行业对比表

对比融资总量来看，8月房企发债139.7亿元，环比减少63.1%，同比减少63.6%。其中，当月没有境外发债，房企境外发债仍然持续低迷。境内发债139.7亿元，环比减少60.1%，同比减少46%。其中，公司债发行38亿元，环比减少77.2%，同比减少73.4%；中期票据发行98.7亿元，环比减少34.3%，同比增加175.7%。境内发债主体仍然基本为央企国企，除此之外还有万科、龙湖等部分经营情况良好的民营房企。其中龙湖在8月29日完成发行的一笔15亿元中期票据是首单中债信为民营房企“全额担保”的中票，为后来的示范房企发债提供了参考样本。

具体企业表现来看，8月发债量最大的企业是保利发展，发债总量达到了29亿元，企业共发行了一笔13亿元的公司债、一笔5亿元的绿色中期票据以及一笔10.7亿元的资产支持票据。本月发行债券的企业有13家，发债企业个数环比减少4家。从发债年限来看，首开发行了一笔期限长达17.9年的资产支持票据。从债券发行利率表现来看，金茂发行的一笔3.98亿元的供应链ABS利率仅为2.64%，是本月房企发行的所有债券中最低。

过去2021年，房企违约金额244.78亿美元，涉及违约债券55只。行业内频发的债务违约和现金流紧张，使得房企在债券市场融资愈发艰难。

据统计，2022年1-3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。

实际上，一季度优质民营房企已开始受到融资支持，参与到收并购阵营。平安银行、浦发银行、邮储银行等积极与房企签订并购融资战略合作协议，据不完全统计，截至目前，各种渠道的地产并购类融资额度已释放超过1500亿元。

图表3：房地产行业成功发行信用债企业名单

保利发展控股集团股份有限公司2022年面向专业机构投资者公开发行公司债券（第五期）发行结果公告。本期债券的发行规模不超过13亿元（含13亿元），发行价格为每张人民币100元，本期债券分为两个品种，其中：品种一22保利09为5年期固定利率债券，发行规模为10亿元，票面利率为2.80%；品种二22保利10为7年期固定利率债券，发行规模为3亿元，票面利率为3.40%。

为了帮助企业准备发债条件、制定合理的发债策略和方案，我们选取了保利发展控股集团股份有限公司与发行信用债债相关的财务指标进行分析，供拟发信用债债的企业参考。

2021年保利发展控股集团股份有限公司利润总额为5,003,496.20万元，与2020年的5,253,946.89万元相比不大，下降了4.77%。企业利润呈现先上升后下降，波动下降的趋势，当年的下降幅度略高于去年的上升幅度。

从实现利润的稳定性来看，2021年保利发展控股集团股份有限公司实现利润主要来自于内部经营业务，表明公司盈利基础比较可靠。

图表4：利润趋势变化图

图表5：实现利润增减变化表

2021年保利发展控股集团股份有限公司投资收益为621,115.34万元，与2020年的614,142.14万元相比变化不大，增长了1.14%。企业投资收益近三年呈现持续上升的趋势，当年的上升幅度一般。

总体来看，对外投资业务的盈利能力也没有明显的变化。

图表6：投资收益趋势变化图

2021年保利发展控股集团股份有限公司营业外利润为36,485.03万元，与2020年的27,306.22万元相比大幅度增长，增长了33.61%。企业营业外利润近三年呈现持续上升的趋势，且当年的上升幅度大。

图表7：营业外利润趋势变化图

2021年保利发展控股集团股份有限公司财务费用为338,644.37万元，与2020年的315,912.87万元相比有所增长，增长7.20%，近三年的财务费用呈现持续上升的趋势，且当年的上升幅度较大。2021年债务成本为33,819,764.78万元，单位融资成本为0.01元，相比去年同期，有所下降。

图表8：财务费用变化图

从主营业务收入和成本的变化情况来看，保利发展控股集团股份有限公司2021年主营业务收入为28,502,410.42万元，与2020年的24,322,247.61万元相比有所增长，增长了17.19%。2021年主营业务成本为20,863,076.41万元，与2020年的16,395,496.06万元相比有所增长，增长了27.25%。公司主营业务收入和主营业务成本同时增长，但成本的增长幅度大于收入的增长幅度，说明公司主营业务盈利能力有所下降，主营业务收入与主营业务成本的协调性有所减弱。

图表9：营业收入、成本及利润趋势图

保利发展控股集团股份有限公司2021年成本费用利润率为20.80%，相较上年同期有所下降，同比变动-5.89%。影响成本费用利润率变动的因素是：2021年利润总额为5,003,496.20万元，增长率为-4.77%；2021年成本费用总额为24,051,986.42万元，增长率为22.21%。企业利润总额基本保持不变，成本费用总额有所增加所导致的。说明企业的获利能力有所减弱。

图表10：成本费用利润率变化趋势图

综上所述，该企业能够发债财务经营状况良好，利润总额连续三年保持较高水平，投资收益给企业强有力的发债后盾，其营业外收入连续增长，收入、成本、利润增长协调性较好，成本费用利润总额配比较好，顺利发债成功势在必得，通过发债企业获得很好的成长，盈利能力将获得进一步提升。