在武汉买房需要注意哪些问题「武汉的朋友」

文章码字会比较多，看完绝对能让你对武汉楼市会有一个很清楚的认知（喜欢的点赞关注下，有问题可以留言）

都知道武汉公布了比较大的一个楼市政策，关于之前的都是一些小波浪，一直激不起购房者的欲望，毕竟随着去年下半年到当下，楼市的暴雷，贷款的审批的缓慢，开发商的三道红线负债前行，再加上疫情的断断续续，如今各行各业都是面临着非常大的压力，未来市场一定大多数都是刚需，那么刚需才是主流的客户群体前提条件下，中央提倡的“房住不炒，稳房价”又如何在武汉贯穿呢？接下来就给大家说清楚武汉楼市接下来会有什么不同的一个趋势，也方便那些迷茫的购房者以此作为一个参考。

首先就是政策确实得到核实了， 利率降低了很大一个幅度（重新给大家换算以及政策针对的购房群体）

（原首套5.63% 二套5.88%
现首套5.2% (LPR4.6 加60BP 也就是0.6，首套即为4.6 0.6=5.2）
二套5.4%（LPR4.6 加80BP 也就是0.8，二套即为4.6 0.8=5.4）
这次降的是BP，之前签约的BP已经定了，所以这次利好还没有买房、没有签银行的。
之前签的，只受LPR影响，关注每年1月或者你签约当月的LPR。LPR变了，你们的利率才会变。

公积金利率没有变动，
100万商贷30年首套5.63%月供 5760 现在5.2%每个月5491
每个月少还269元 每年少还3228 30年少还96840
100万商贷30年二套5.88%月供5919 现在5.4%每个月5615
每个月少还304元 每年少还3648 30年少还109400）

数据只截取去年到现在的LPR。5年的跟5年或者以上的LPR

看图就能看得非常清楚了哈，武汉其实利率在全国都是非常高的，包括公摊率也是全国出名高的，近年武汉的利率一直都是在降低，为什么呢。武汉从以前的日光盘甚至茶水盘，到现在的楼市，市场由卖方市场转变到了买方市场，简单解释就是房子多啦，价格已经回不去以前疯涨的年代了，大多数老百姓收入跟不上这几年房价的涨幅，所以现在包括未来也一定是买方市场作为主导。所以目前武汉楼市一直比较低迷，整个大环境就是不好。

那么终于迎来了这么一个政策，我说的还是要理性看待，是因为什么呢，就算即使近期准备考虑购房的客户，因为政策力度确实是可以的，那么肯定有不少人要冲入市场买房，那么此时冲进去的客户，无非有几种特征，比如要结婚呀，小孩读书呀，或者销售鼓吹现在到底了被引导的等等诸如此类型的客户

武汉去年21年1月将近2万套，2月将近9千套，3月是将近2.1万套。

今年1月将近1.21万套，2月将近6千套，3月将近8千套（数据我就直接一点四舍五入，3月是按照目前每周成交量趋势估算）

也就是基本都是去年的一半左右，是很低迷的。从成交量来看就很明显体现出市场的冷暖了。

再看下近期的价格走势数据

图片去年到现在2月份的数据

二手房环比半年时间连续下跌，同比涨幅是稳住了

新房环比也是一直下跌 同比也是涨幅的

（注释：环比就是这个月比上个月，同比就是今年这个月对比去年同月）

短期确实都是降价了，但是以年作为时间节点单位，武汉整个新房一年大概在5%左右涨幅，二手房一年大概也就2%多一点。（很多人参考基本都是看近期，并不会用年做单位，所以要理性对比看待）

那么也就是说，近期价格也不太行，当然涨跌是合理的，房子是商品，商品属性就是有高低价，有保值的，也有增值的，也有贬值的。就像以前的买房的人羡慕现在的低利率，可能你会嘲笑房子买的早的人，那你知不知道以前买房的人家房子多少钱买入的呢。所以市场有好的时候，也自然也会有不好的一些因素。市场不好的时候，又会有好的因素让市场保持一个稳定，这就是真正国家厉害的地方。涨跌一定是有个合理范围，大涨大跌是会破坏买了房的跟没买房的人群，这其中的平衡就称不住的话，楼市就一边倒，对于经济，民生没有什么好处。这也是未来的大方针，保持房价稳定，有利于整个市场以及民生安定。武汉目前是不具备房价飞上天的资格。也只有北上广深的超一线城市，价格只能跟着市场走，跟着民生走，跟着经济走。

市场：买房的多，市场好，价格就会涨，房价过快涨幅，投机取巧者又会多，那么就会开始泼冷水，让市场稳定，价格稳定。买房少，市场不好，短期小政策，长期持续淡季就会迎来大政策刺激，重新让市场回归稳定。

民生：老百姓收入跟不上房价，买不起房子，谈什么成家立业，大学生以及人才留不住，谈什么国家未来，什么才能强国，科教兴国，而不是房地产。房地产是以前时代需要经济快速发展所产生的出来的快速性致富的红利，现在已经不能，也不可以这样子再迅猛发展了，为了一个房子，买不起的买不起，掏空全家口袋的掏空口袋，工作一辈子，最大压力来自房子，为什么结婚越来越难，为什么不敢生小孩，现在还鼓励三胎，收入就是那么多，然后通货膨胀，物价又贵，人都被压垮了，自己都艰难前行，怎么去拥有家庭，负担不起。

经济：武汉今年17716个亿，GDP排名第九。增速全国第一，我建议直接忽略这个全国增速第一，因为是因为之前疫情，然后去年GDP低了不少，所以这个增速其实没有什么特别大的参考意义。

房地产是跟经济挂钩很深的一项行业，想要经济好，就无限制搞房地产是可以，但是脱离了房住不炒，脱离了科教兴国，未来可能就是会变成泡沫，直接就是经济崩塌，但是又不能舍弃，因为在出现一个可以基本取代房产业在GDP上面的产出的行业时，未来自然价格也基本会到头了，所以也不可能直接壮士断腕，只是慢慢的去转移，从中跳出来，这才是真正未来能继续发张的一条道路，短期是没有办法刨除，所以如果武汉楼市一直都是低迷，那么GDP如何保证今年提出的5.5%增速呢。是不可能的。开发商的拿地，建筑业的供给，买房的税费，房地产关联太多的行业，涉及太多的工种人员，这些都是GDP重要的组成部分，请问那些要房地产蹦的人，你觉着可能吗。

那么说了整个大环境以及比较大的几个要素，回归到武汉楼市趋势

4月份一定是一个检验市场的好时机，政策之下，市场的客源，成交量，价格这三个是可以反应出楼市状况的，但是还是建议先观望一下市场。

首先就是政策如果让武汉楼市回暖了，那么说明政策是有效果的，能带动大部分购房群体的，那么作为第二季度的4-5-6月份，政策一定是不会变动的，因为楼市不是靠一个月或者一个季度的回暖，去支撑武汉整年GDP的提升，以及武汉每年20万套的销量的，所以后追的客户并不会说买不到回暖楼市的价格，同样是可以享受的到这一利好的。一定要非常清楚这一点。

反过来就是，政策并不能让武汉楼市回暖，那么还是会持续性的淡季，政策可能就会加大，因为不加大，市场怎么办，GDP怎么办，价格又会不断的跌落，越来越大的库存，对于武汉的发展是没有什么好处的，所以如果不能回暖，4月份买房的客户那么就会面临着后续更大的政策以及更低的价格，到时候你又可能拍大腿。这个是有可能的。

最后就是想说，房产行业现在，门店倒闭的倒闭，辞职的辞职，转行的转行，数都数不过来，行业现状都是如此，想象市场是有多差劲才会如此。房产销售行业早就不是以前的高利润了。理性看待很重要，不去做炮灰，也不去做一个活在苦苦等待房地产崩塌的理想主义的人。

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