日本的富裕阶层 为何首选投资房产 「日本富人住什么房子」

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日本这个国家，财富分配非常均衡，中产阶级占据了人口的绝对主流。

先来看一份东京居民9年前的收入调查：

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男性平均520万日元，女性平均386万日元，9年后的今天，变化也并不是很大。

如今的日本，夫妻二人总年收入只要达到1000万日元（约62万人民币），就不会拖国家后腿了。

不过要想进入“有钱人”阶层，还要满足另一个更高的标准：资产达到1亿日元（约620万人民币）以上。

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《日经新闻》的一篇报道称，“经历了长达20多年的经济滞胀后，日本有钱人的生活并不阔气。”

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在日本，拥有1亿日元资产的有钱人，平均年龄为56岁。

他们大多数并不是暴发户，30%都是普通公司职员，40%的人家庭年收入还不到1000万日元（约62万人民币）。

他们之所以能拥有1亿日元，不是会赚钱，而是会攒钱。

这些富裕层的一个共同特征，就是常年投资理财。

81%的人持有日本企业股票（普通阶层只有28%，差距明显），平均投资史为23年。

持有日本国内债券的比例为43%（普通阶层为6%）、持有外汇存款的比例为36%（普通阶层为7%）。

富裕阶层更懂得利用金融产品，让资产保值、升值，不断滚雪球。

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很多人是从日本泡沫经济崩溃后的1994年开始投资，在“失落的20年”里，逆势实现了资产积累。

34%的人初始资金不到50万日元，他们投资态度十分谨慎而且有耐心，金融产品平均持有年限为6.5年，都是踏踏实实地进行长期投资。

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此外，日本有钱人的日常生活支出也较为稳定，大都具有严格控制支出的习惯。

比如“日常午饭”的调查结果，20%的有钱人吃自家做的便当，午餐“零花费”，日常生活中非常节约。

从日本有钱人的家庭月平均支出来看：

27%用于储蓄，23%用于投资，也就是说，一半都投入到理财。

食品与房租等基本支出仅占20%左右，与普通阶层没有显著区别。

尤其是房租，日本有钱人平均每月支出12万日元（约7500人民币），而普通阶层支出7万日元（约4300人民币）。

当然，64%的富裕阶层拥有自己名下的房产。

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有钱人和普通人，最明显差距体现在“教育提升”和“休闲度假”方面。

富裕阶层每月在“教育”上的花费和在“休闲”上的花费，均为普通阶层的3倍。

一年里消费支出增加最多的项目方面，富裕阶层是“旅游”（25%）。

如果是正值育儿时期的40多岁人士，则“教育费”（11%）的比例较高。

在基本生活方面，日本有钱人花钱并不阔气，但在为自己和家庭进行投资以及个人喜好方面，则毫不吝啬。

这种张弛有度的消费态度，是日本富裕阶层的共同特点。

日本有钱人有一种隐晦的共识，那就是顺应社会均富的潮流。

享受生活的同时，不让自己的财富贬值。

“一戸建て”是日本人心中理想的住宅，但迫于经济承受能力，在寸土寸金的大都市圈买地造房显然不现实。城市越发达，一戸建て的持有率越低。

“那么大城市的日本人住哪里呢？”

大部分人还是会选择公寓（マンション）。

聚集度高的公寓显然比独栋别墅更适合地价金贵的大都市，价格自然也会便宜一些。现实中很多在大城市的上班族都会选择公寓这一高性价比的选择。

不同于独户的木造结构，钢筋混凝土的高层建筑在美观度、视野、抗震、功能集成化上都要优秀的多。

既然优点这么多，那为什么日本人还是对“一戸建て”抱有执念呢？

高层公寓的集成度高，平摊到每一户的面积就相当狭小，户型也多局促。舒适度、自由度和私密性上的体验远远不如独户住宅。

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日本人买房子吗？

“中国人喜欢买房子，日本人会这样吗？”

在日本尤其是40岁以下的年轻人大都不愿意买房。买房的基本上都是40-60岁，有一定经济实力的中年人。

而且相对于新建住宅，大家会更倾向于价格能便宜，配套更完善的二手房。

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日本人最在意有关房子的哪些问题？

大部分日本人的首先考虑的是“价格”。“房租”和“房贷”在日本人日常开支中是一笔“大钱”。在能接受范围内，大部分人都是能省则省。

举个例子，很多人在东京工作上学，但他们中的大部分人却愿意住在神奈川县这样远离经济圈的地方。

东京地区人口密度图（左边白天，右边晚上）图片来源：网络

根据仲量联行的一组数据，反映的是2019年-2020年期间的外资在日本房产投资的态势。整体来看，2020年较2019年明显的上涨，在年度转换期间，达到峰值，而且外资进入日本房产市场于2020年9月份的时候已经接近60%，还在不断持续的进入日本市场。

整个2020年，日本商业不动产吸引投资1.6万亿日元，相当于150亿美金，排名世界第一。

这些海外资本的进入，势必拉动和刺激整个日本的房地产经济，日本房产投资正当时。

从数据上来看，基本上每隔10年就会爆发一次全球性的系统性地风险，如何规避这种全球性的金融风险，很多高净值投资者特别关心的话题。

其实日本在1988年的金融危机之后，很快就恢复过来，并且在最近的十几年，日币已经成为世界主要避险货币之一，每当有重大的国际风险发生，日币都是升值的。而且日本长期以稳定的经济、国际接轨的金融体系和开放的投资环境，吸引大量境外投资者前来投资。

所以，日本一直都是亚洲富人的避风港之一。

日本房地产公司曾评价日本：“在亚洲，很少有其他地方能像日本一样，允许外国人一样购买自由保有土地。”自由流转不动产，确实是一个成熟的财富避风港应有的条件。

日本房产是优质的避险资产

1.租金回报率高

自前首相安倍经济学出台以来，房地产价格强劲加速。安倍经济学通过增加公共基础设施支出、日元贬值和日本央行（BOJ）积极的量化宽松政策刺激经济。2012年，随着货币政策的出台，房产交易量开始回升，2013年迅速上升。

2012年至2019年，东京现有公寓价格上涨了43.2%，而新公寓价格上涨了33%。

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以日元计价的黄金价格

同时，日本的租金回报率一直都非常可观。

一般来说，5%以上的租金回报属于适合投资的楼市，上海和北京的房价非常高，但租金回报率却很低，而欧洲和日本的租金回报率都很不错，平均能达到5%，可以赶上通货膨胀率，而东京和大阪的租金回报率更高，有一些公寓楼可以达到7%，商铺可以达到7%以上！

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2.疫情后日本房产强力复苏

2020年以来，日本相对比较成功的控制了疫情，日本房地产市场再次活跃。

与2019年相比，成交的每平方米的单价上升了1.8％，同比上升；成交价格同上一年相比增加了5.3％，房屋面积同比增长3.4％。至于成交数量，首都圈二手公寓成交数量是3,053件，比同期增长18.2％。

3.投资安全性高

一方面，日元拥有较强的避险属性，风险时期还能坐享汇率带来的收益。

日本已连续超过20年坐稳全球最大净债权国的位置，对外净资产余额远超大部分发达国家。加上日本国内的低通胀、低利率环境，促使投资者前往海外寻求高息资产，而在风险爆发时，投资大量回撤又会推升日元的汇率。

另一方面，日本房地产行业法律及法规已经趋于稳定，政府职能轻，不干涉地产行业的商业行为，对外国人的购房约束少。

日本房产市场开放性强，购房政策宽松，无法律法规限制外国人在日本购房购地，我们国内的投资者在投资日本房产后也可以享受同日本人一样的房屋永久居住权和土地使用权。

在很多人的观念里，国内的房地产行业一直以来都是一个「投机性」的市场。通过短时间内的房价上涨赚取来自市场的浮动利益，看中的也只是某一地区、某一房源未来1、2年的潜力。

但是日本房地产市场，其能成为投资者眼中「避风港」的主要原因就在于，它的投资潜力可以延续到未来的10年甚至更多。回顾近几年来，在日本主要的几个大都市中心区域，房价、地价一直都在持续不断地上涨。

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