公积金贴息贷款就是个坑「什么是公积金贴息贷款」

（央视财经《央视财经评论》）这几天，广州市住房公积金管理委员会正在酝酿并准备推行 “个人住房公积金贴息贷款”业务。简单地说就是百姓可以用公积金的利率去进行商业贷款，中间的利息差，由公积金来补齐。提高效率、降低门槛，这是百姓对公积金管理的期待，俗话说万事开头难，广州将试水的公积金贴息将给市场带来怎样的效果？公积金市场化改革还能迎来哪些新变化？

广州住房公积金试行贴息贷款

6月11日广州市住房公积金管理委员会召开第三届四次会议。审议了公积金中心上报的《关于申请试行个人住房公积金贴息贷款业务的请示》等12项议题。 原则同意公积金中心提出的试行开展个人住房公积金贴息贷款业务，要求征求公众意见后对相关条款进行完善。

有报道表示，按公积金贴息贷款的思路，公积金中心将牵手银行，由银行提供贷款，而商贷与公积金贷款之间的差额利息由官方补贴。以个人贷款上限50万元计，贷款30年计算，贴利差总额为15.6万元，从购房者的角度，避开了公积金贷款难，也能享受低利息。

对于贴息所需要的资金来源，广州市住房公积金管理中心相关负责人对媒体表示，由公积金中心为贷款者支付的利差，来源于公积金增值收益，即将原来上缴财政的增值收益用于缴存者。

每日经济新闻采访广州一位房地产从业人员，他简单算了一笔账。目前广州首套房商业贷款利率约为9折，二套房贷利率上浮10%。按照降息后的贷款利率计算，首套房贷与二套房贷利率约为5.085%与6.215%，但对应的住房公积金贷款利率为3.75%与4.125%。以一笔80万元20年期的按揭贷款为例，首套房贷的利息总额差距达到13.8万元，二套房贷款的利息总额差距更达到22.4万元，因此多数购房者倾向于采用公积金贷款。

广州住房公积金管理中心相关负责人的介绍，目前有两种可能，一种是贷款人先贷后补，贷款人先按商业贷款来供房，再用贴息反补的方式；另一种是直接贴息给银行，贷款人就按公积金贷款来供房。从操作上来说，后者因为可以让贷款人直接受益，更受欢迎，而具体如何实施还要看最终出台的方案。

公积金贴息贷款 能撬动多大市场

向松祚：现在最近这个住房公积金比较热门，比较热门的原因，我想主要是最近很多城市房地产开始火爆，老百姓贷款的热情又起来了。它这个里面广州的主要问题，是因为它公积金管理中心的资金不够贷的，所以它原来有一个限额，比如说每次的额度好像就10个亿，10个亿大家就排队，排队很多人排不到，当然你上缴过公积金的这些人，我想用这个公积金贷款买房，我得不到这个额度，当然我心里面肯定不太爽。那么它这次的突破其实核心的是解决这个问题，就是资金来源不足，就是公积金它所筹集这个资金，上缴的这个住房公积金根本不够这个老百姓贷款所用，那怎么办呢？所以他现在说，那不给你贷款了，或者我贷不了这么多，我现在给你贴息，就是说你可以到商业银行去贷款，享受的利率，享受的贷款的按揭，比如说首套房是两成，然后首套房付清是三成，然后二套房是四成，等等，你按照这个，然后利息也是按照公租房，公积金贷款的利息，那个比商业银行（利息）要低很多，那么这个差额谁来补呢？那么这个差额就是我来给你补这个差价。就是用住房公积金来补这个利息之间的差价，贷款是在商业银行贷，我觉得这个政策里面还需要进一步去细化，因为很简单，如果你只是补那个差价的话，那就是说未来这个额度方面，还得再去考量了，你这个补息补到多少，你比如我在所有商业银行，只要我凡是缴过住房公积金的，我都可以享受这个政策，那他这个补息的额度又不够了。

马光远：老向刚才讲的很清楚，就是在公积金资金总额不够的情况下，做了一个变通，你到商业银行去贷款，但是我给你贴息，中间有一个差价，这个差价我给你贴息，那么这个相当于，我们看相当于美国以前的房利美，差不多它承担一个什么呢，政策性的机构，也就是说对一些买房的人来讲，那么你本来应该享受这个住房公积金贷款，但是我这儿额度不够，那么你到那个地方去，中间的差价我给你来做，所以住房公积金这个机构变成了一个半公共产品的机构，就是说我来支持住房消费，你来买房，那么买房中间的这个市场化的差价谁来承担，由我来进行承担。所以我觉得这可能也是某种创新，也就是说以前我们住房公积金中心是什么样平台，就是你符合条件的话，你到我这个地方来贷款，那么我给你来贷，那么其他的功能基本上没有。那么现在它在放大的功能，而且这个重大的意义在住房公积金自身的一种 转型，它的功能跟以前完全不一样了，如果说它把这个东西能够放大，并且能够承担未来的贴息，当然如果它是商业机构，它纯粹进行贴息的话，那不够怎么办，因为它每年的收益并没有多少。它的投资渠道并没有多少，所以在这种情况下，恐怕有一个机制的对冲。

向松祚：这个住房公积金，以前我在人民银行工作的时候，那个时候已经开始接触过这个案子，光远我相信也做，就是说以前他们住房公积金把这个资金缴上来以后，原来主要是存在银行。就是赚这个利息，所以来讲，有违规过，后来就逐渐放宽，有点像我们社保基金这个投资的渠道，你可以买国债，你可以买一些高等级的债券，我不知道，现在各个地方不知道，有些地方你还可以投资一些公司债，或者地方债，城投债，股票我不知道现在能不能买，我还真不知道。它的收益是很低的，但是像广东这次一个创新，其实他主要把那个程序可能就变得非常的简单，因为原来，就说广东当时有差不多一半的楼盘，40%楼盘曾经是，一直是拒绝你买房的人用公积金贷款。它原因是什么，就是程序太复杂，最快可能要两周，最慢的就是要6个月，就是半年这个开发商才能拿到这个钱，但是商业银行贷款，差不多最快两三天就可以搞定了，一周搞定那是比较慢的。买房你直接可以在商业银行申请，然后商业银行很快，贴息会慢一点，慢慢办这个手续。所以现在广东出这个政策以后，很多开发商很兴奋。

公积金贴息贷款 对管理提出更高要求

向松祚：这个问题暴露出来以后，预示着我们国家整个公积金管理体制，或者这个制度本身，要发生一个极其深刻的变化。原因很简单，因为每年不管是广东省还是全国，职工上缴的住房公积金的数额是有限的。打一个很简单的比方，比如说全国职工一年拿的工资，假如我们说50万亿人民币，当然职工拿不到这么多，我们GDP一年才60几万个亿，如果全部的职工如果都上缴住房公积金，是5%到12%，其实有些地方上缴的比例，刚刚就是5%，达到2%的我看了一下数据非常少，你按10%算，我们职工每年的工资，我现在说一个大数额，光远你可以纠正一下，我们现在每年职工发放的工资全国大约是在26万亿，到30万亿之间，你按30万亿算吧，就是一半，30万亿，如果按照10%是多少，就是3万个亿，全国才3万个亿，其实到一个省的话，最多一个省每年上缴住房公积金也就是在一两千亿的规模，大约是一千个亿左右，那么买房人他每年需要贷款多少，广东省一个省我相信至少是几千个亿的规模，那怎么可能满足这些人的需求。它满足不了，那怎么办？那就必须要算一个额度，以前是有个额度的，以前有些条件的规定，比如你贷款的最高那个额度只能是你住房价格的50%，现在如果它变成一个贴息的一个机构，你照样还要算这个额度，就是说你要算你贴息的量是多大，比如说一个房子贷款，你可能贴息就要贴10、20万。你不能亏本，你没有资金来源，如果你没有资金来源，它不是个银行，我们上次也讲过，它不是个银行，如果是个银行，它还可以拆借，它还可以向中央银行（借），它还可以协助存款，它还可以增加存款的来源。所以从广东出现的问题，这个创新里面，预示着可能我们住房公积金整个这一套体制，也要重新设计。

马光远：住房公积金一方面就像老向讲的有些人很缺钱，但是另一方面是大量的钱趴在账上没用。我们过去很多年，我们一直在谈，住房公积金，沉睡的公积金。因为现在公积金总的按照前段时间公布的那个数字，7.5万多亿，是全国最大的这个功利性质的这种基金，但是大量的钱没有用。所以这个悖论说明一个什么问题，住房公积金自身它的性质，它的定位，它的投资的功能，已经无法满足当年我们设立这个基金的一个用途，所以我们一直讲说要改变，要彻底改变，但是我们95年那个办法出台到现在，20年了没有改变，一点没有改变，投资仍然是那些投资，大家用起来非常不方便，所以现在这个突破给我们一个启示是什么，你不是银行，那我们为什么不把它变成银行呢，为什么不往住房银行的角度来想，比如说可以有房贷，你可以有很多投资的这种去向。所以我们觉得广州的这么一个突破，它仅仅是小小的一个突破，因为它解决的问题只是一部分。一方面你看大量的楼盘，它不愿意用住房公积金，因为很麻烦，手续非常多，你比如说现在在广州，你这个额度可能是80万，你最多只能贷80万，但是80万以上的你要商业银行去贷，对开发商来讲，非常麻烦。所以说我们现在住房公积金最大的问题，倒不是说额度够不够，而是把有限的这些钱，怎么一方面使它不断地增值，增加它的投资功能，另一方面使它的使用效率特别高，那么要符合这两个功能的话，必须对住房公积金本身进行转变，所以我们一直呼吁，我是从2009年呼吁说，住房公积金必须转成住房银行，因为只有银行才可以房贷。

公积金管理 市场改革潜力巨大

向松祚：广州这个方式，它等于把住房公积金这个作用放大了，因为原来是住房公积管理金中心直接发送贷款，因为它不是银行，它没有信用创造的能力，它有多少钱就能放多少，这个额度放完就没有了，所以广州经常是两种情况，一个是放款的程度很复杂，所以很多开发商不愿意接受买房人用住房公积金来贷款买房；第二个它的额度有限，所以它每个月10个亿，10个亿你还得排队，每个月才10个亿，一年才120个亿。那是毛毛雨。所以它现在突破是什么，就是说我现在不直接给你发放这么多贷款，我给你贴息，贴息这个就可以贴很多了，比如说一套房按90平米的话，按我们现在算一个帐，可能贴息才贴10几万，十几万的话，那你十几个亿，就可以贴一万套的房子，所以说它其实有一个放大的作用，那么老百姓当然，我愿意很低的利息，或者说比较优惠的条件，我从商业银行拿到贷款，然后商业银行本来我要付比较高的利息，但是这个差价由公积金给我付了，那么他也很高兴，反正老百姓，买房人他觉得我从哪儿能够拿到便宜的贷款，我就去买了，所以这样的话，对他们广州市的楼市当然有很大的一个推动。从某种意义上是放大了杠杆，就是放大了杠杆，原来我就这点钱，我放到那也就没了，现在这点钱我拿来作为一个引导资金一样，这样你可以扩大，可能放大好多倍，很多老百姓原来是买住房公积金贷款，全部钱都要从住房公积金中心去拿，现在不需要从那儿拿，现在你从银行拿，我只给你补这个差价。

马光远：我看媒体给算了一个帐，说去年它的收益是20多亿，那么如果按照目前整个市场的需求，它贴出去的贴息，应该是十多亿，等于一半的盈利就没了，所以我可能要考虑几个问题，因为现在我们不知道广州具体的细节，你比如它能够对哪些住房贷款可以贴息，我想不是所有的，比如炒房的人你不可能对他进行贴息，第二个,贴息有没有一个额度的问题；第三个就是我们讲，在目前整个住房公积金体系没有改变的情况下，你的贴息本身你怎么样来支持，因为我们现在讲的一套，二套，比如改善型，基本居住需求，那么你可以，那么其他的怎么办？

向松祚：我们2004年全国才1万多个亿，11000个亿的公积金缴存，如果算上收益也就是1.2万个亿，广东可能多一点比如说可能有七八百个亿，比如说它就这么点钱，贴息它也只能贴这么多钱，所以它一定，政策细节还没有出来，它政策细节出来以后，它一定要定，第一，你必须是缴存过住房公积金的人才有资格享受这个优惠，这是第一个；第二个，他一定会定，你享受这个优惠，你能享受多少，他要根据你缴存的量，要算一个比例。比如几百个亿，几百个亿发光了就没了，所以说，他这个政策的，广东人很聪明的，这一点你能看出广东人很聪明。我这几百个亿，我要是放贷款，我买不了几套房，买个几套房就没了，但是我现在通过贴息的话，我撬动了商业银行的贷款，那多聪明呢，商业银行这起码是几倍，甚至是十倍贷款我把它撬动了，那这样对广东整个住房市场有极大的推动作用。

向松祚：那么广东这个模式探讨出来，马上可以有另外一个办法。因为现在老百姓，特别是缴存了这个住房公积金的人，对住房公积金多多少少不满意主要是程序太繁，我用起来不方便，这是我的钱，我缴的钱，我用起来很不方便，那当然我很不爽，干脆你把住房公积金管理中心，你交给银行来代管，由银行来代管，银行按照银行的程序来做。