reits年报「reits上市时间」

宝湾物流目前处于存续期的中票有4只，余额为22亿元。资产证券化产品3只，余额为38.58亿元。两者合计余额为60.58亿元，利息总额约2.6亿元。

2021年，宝湾物流经营净现金流为10.86亿元，同比增长41.9%。由此计算，债券杠杆倍数为5.57，利息保障倍数为4.17。鉴于债券期限较长，最短的仍有2年，所以债券本息保障程度良好。

售卖资产或项目公司是物流仓储类企业日常经营中的一环，为的是能有增量资金投入下一个项目。今年6月底，宝湾2.7亿挂牌义乌子公司，但后来挂牌中止。不过，若能通过REITs实现资产上市，能弥补挂牌或企业间交易的缺陷，达到迅速变现目的，同时使估值最大化。

8月12日，宝湾物流旗下4个物流产业园宣布将通过REIT进行上市。这四个物流产业园分别位于廊坊、南京、嘉兴和天津，资产包初步估值为19.97亿元。

从净利润和投资性房地产价值数据来看（因折旧相较于物业价值较小，所以在此不考虑），收益率较为一般，四个物流项目的加权平均收益率只有3.49%，而中金普洛斯REIT目前为5.23%（考虑折旧）。

相较ABS方式而言，通过REIT上市无疑是最好的选择。毕竟，四个项目中只有一个项目的经营性现金流净额为正，发行ABS将很难获得较高的评级。

物流向大资管平台转变，ESR布局生物医药产业园

自从ESR收购ARA后，就不再是个"纯粹"的物流地产商了。

8月份，ESR以2.68亿元收购了位于上海张江的生命科学研发产业园，正式进军生命科学产业园领域。据ESR中国首席运营官周波透露，ESR目前正在募集一个生物医药基金，第一期规模估计约7亿美元，同时还挑选了7-8个种子资产，正在进行开发和收购的准备。

ESR的管理规模约1400亿美元，其中590亿美元是来自于新经济领域，包含物流地产、数据中心和生物医药产业园，剩余的基本是传统地产，包含写字楼等。

与ESR类似，黑石旗下龙地物流也在朝着这个方向发展。

黑石高级董事总经理、大中华区房地产主管韦增鹏透露，以前黑石的很多资产，包括生物医药园产业园、写字楼、长租公寓等，都是黑石自己在管理。现在及以后，这些板块将整合到龙地中进行综合管理。因为在工程管理、财务或者法务上，这些都是共通的。

目前龙地已发展为一个拥有强大团队的多板块平台，而不是一个单纯的物流平台，并在整个房地产周期中引入全球和本地的专业人才。

反过来看，过去专注于零售物业和商办的房托基金领展，今年在内地也收购了一些物流仓储项目，正式进入物流地产行业，有利于对冲受疫情冲击的零售物业。

观点指数预计，未来拥有资产管理能力的物流仓储企业，可能会逐步从物流地产管理转向大资管，而现有的一些大型资产管理平台，也会逐渐向物流地产渗透。

绿地标准地块出让，物流碳中和进程持续

物流仓储业碳中和行动持续在各方面展开，当月，浙江省首宗物流仓储"标准地"在金东成功出让。其中，碳中和指标与土地的出让条件深度捆绑。

出让条件中，明确了土地出让前的固定资产投资强度、亩均产出、亩均税收、容积率、屋顶光伏发电利用率、碳排放强度、物流智能信息化水平7项指标，作为物流仓储"标准地"出让的控制性指标。

仓储"标准地"的标准，旨在引导土地使用者在设计、管理、运营等各个方面，做到绿地环保，节能减排。而"标准地"的出让，也给其他地方的仓储用地出让带来了一定的借鉴意义。

其中，物流仓储设施与光伏发电一体化是近来结合得较为紧密的碳中和措施。一方面，光伏发电可为物流仓储设施所有者利用；另一方面，余电还能够进行并网。

在光伏发电领域，普洛斯是物流仓储业中的佼佼者。

8月份，普洛斯旗下分布式新能源业务普枫新能源打造的库卡机器人广东园区屋顶分布式光伏项目一期正式并网发电。另外，在普洛斯许多物流仓储设施中，也已安装光伏发电系统。

与利用新能源技术来达到节能减排的措施不同，普洛斯ASP还推出了云资管服务，轻量化数智解决方案协助管理物流园区。可将普洛斯ASP的科技运营管理体系标准化向外输出，通过系统打通园区运营人员、园区管理者、总部决策者等业务流程中的不同角色，在线进行物业工作督导、风险监测跟踪、设施设备管理等，实现园区管理可视化和智能化。

总的来说，8月份物流仓储业的碳中和集中体现在土地行政监管指标、新能源以及数字化管理上，预计未来物流仓储业的碳中和措施，将从不同方面对其进行渗透。

仓储业景气回落，零售端持续增长

据中国物流与采购联合会数据，2022年7月中国物流业景气指数为48.6%，较上月回落3.5个百分点；中国仓储指数为53.1%，较上月回落0.8个百分点。

7月份，受高温雨季等季节性因素和部分地区散发疫情的双重影响，指数有所回调。从区域看，东部增长幅度有所回落，中西部增速呈下跌状态，表明长三角等东部地区从疫情中强劲回暖。

7月份，业务总量指数为48.6%，较上月回落3.5个百分点；新订单指数为49.9%，较上月回落3.4个百分点。但固定资产投资完成额指数连续3个月回升，7月份达到51%以上，环比回升1.1个百分点，铁路、道路、港口和邮政快递领域投资增速较快，这表明基础设施在超前投资。

业务量的回落加上固定资产投资的持续，导致7月份主营业务利润指数在短暂回升后再次下降，较上月回落1.8个百分点。在需求放缓叠加成本上升的情况下，加大对中小微企业纾困乃重中之重。

在快递端，数据面较为良好。据国家邮政局数据，7月，全国快递服务企业业务量完成96.5亿件，同比增长8%；业务收入完成898.2亿元，同比增长8.6%。对比今年累计数据，1至7月，全国快递服务企业业务量累计完成608.6亿件，同比增长4.3%；业务收入累计完成5880.4亿元，同比增长3.7%。这表明，7月快递业需求恢复较快，超过了以往的水平。

消费端，据国家统计局数据，7月社会消费品零售总额同比增长2.7%，幅度较上月少0.4个百分点。网上零售额累计增长3.2%，幅度较上月多0.1个百分点。

消费和快递业的需求均呈现增长态势，预计将成为仓储业的先行指标，下个月增速有望回升。

政策端大力支持仓储业，重点关注物流土地供给

8月，政策端继续发力，地方政府积极与当地物流仓储企业开展相关政企合作活动。如深圳宝安区与深国际签署战略合作协议，将构建通达全球的物流基础设施体系。

中央政府层面持续出台全国性物流仓储刺激优惠政策，如商务部等13部门发文，将开展全国家电以旧换新活动，其中重点提到要改造提升家电仓储配送中心，全国存量家电体量之大，将大大促进全国范围内的物流仓储设施进行升级。

同时，国务院出台了《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，其中强调，要全面落实物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税减半征收优惠政策。该政策一旦落实，将有效降低物流仓储企业的实际成本。

仓储用地方面，文件中提到：对纳入国家和省级示范的物流园区新增物流仓储用地给予重点保障。鼓励通过"先租后让"、"租让结合"等多种方式向物流企业供应土地。

近年来，热点城市仓储用地供不应求，优质土地极其稀缺，若通过行政措施保障仓储用地的供应，或许能进一步缓解重点城市日益增长的仓储压力。

当然，对于一手用地难的热点城市，发展壮大二手用地市场不失为一种合适的举措。文件中提到：对利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或提供物流服务，涉及原划拨土地使用权转让或租赁的，经批准可采取协议方式办理土地有偿使用手续。各地要研究建立重点物流基础设施建设用地审批绿色通道，提高审批效率。

同时，文件也提到了要开展仓储智能化试点示范：结合国家智能化仓储物流基地示范工作，推广应用先进信息技术及装备，加快智能化发展步伐，提升仓储、运输、分拣、包装等作业效率和仓储管理水平，降低仓储管理成本。

若成为示范性的仓储设施，那么将有望低成本地应用相应的智能化技术，在进行数字化管理的同时，还能使仓储企业降本增效。另外，仓储智能化也有望降低仓储设施的能耗，以达到绿色环保的目的。

就在当月，已有多宗仓储用地挂牌，如南充高坪区挂牌出让三宗物流仓储用地；福州马尾区挂牌一宗工矿仓储用地，总投资不低于5亿元；浙江平湖市以6168万元拍出一宗仓储用地。而为了节省仓储用地资源，山西综改示范区收回阳曲产业园区2宗仓储用地。