公积金贷款收紧对房价影响「北海公积金可以在南宁买房吗」

9月29日，北海市住房公积金管理委员会发布“关于调整住房公积金贷款政策的通知”。有4点内容：

1、申请住房公积金贷款的职工必须连续正常缴存住房公积金12个月以上（原来是6个月）。

2、个人住房公积金贷款最高额度调整为单身职工40万元、已婚职工50万元（原来是单缴存职工50万元、双缴存职工50万元）。

3、缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例为60%（原来是40%）。

4、住房公积金可贷额度计算公式确定为：月缴存额×12个月×距法定退休年限×2倍（不再将个人账户的缴存余额计入可贷额度）。

新政自2019年10月1日开始执行。它浓缩起来是8个字：提高门槛、收缩贷款。

网上有人认为这是北海楼市银根紧缩的表现。这观点值得商榷。

根据官方的住房公积金年度报告以及房地产交易中心公布的数据：

数据很明显：北海公积金贷款购房占比非常低。2016年公积金贷款仅占当年住房交易的6.81%，2017年下滑至5.03%，2018年更是跌至3.28%。

当然，一手房网签是有撤销的。但即使剔除了撤销数量，公积金贷款购房占比也不会超过10%。

因此，公积金贷款在北海楼市的存在感并不高。从2017年5月1日起，北海停止了公积金异地贷款，这让公积金在北海更加低调。

北海公积金贷款最高额度是50万元。按首付20%计算，可以购买62.5万元的房子。

2018年北海新建商品房的价格是7234.22元/平方（市住建局公布数字）。按这个价格，公积金贷款可以购买86.39平方的房子。

咋看之下，好像不错。但是，50万元是贷款最高额度，并不表示所有贷款人都可以申请到。

官方的公积金年度报告透露：

2018年，发放个贷1738笔5.59亿元，平均32.2万/笔；

2017年，发放个贷2461笔7.43亿元，平均30.2万/笔；

2016年，发放个贷2058笔5.96亿元，平均29.0万/笔；

2015年，发放个贷1578笔3.85亿元，平均24.4万/笔。

平均每笔贷款额距50万元有明显距离。这意味北海的公积金贷款，多是低端房、小户型或者二手房。中高端或大户型房子，公积金贷款买不起。

2015年，北海的公积金贷款平均每笔只有24.4万元；2018年，涨至32.2万元。三年的时间増长了32%。

理论上影响因素有三：1.可能首付比例降低了；2.可能房子面积増加了；3.可能房价上涨了。

无需多想，前两个因素影响极小，房价上涨才是最重要因素。

更麻烦的是：房价涨了，工资却没有跟着涨。于是，公积金缴存额虽然逐年増长但始终无法跟上贷款发放的节奏。另外，近年来北海租房、装修、老旧小区安装电梯…….等等都可以申请提取公积金——最终结果就是公积金入不敷出。提高门槛、收缩贷款，自然而然。

北海楼市购房主力是外地人。异地购房以卖入为开始，以卖出为结束。卖出的时候，本地购房人越来越会成为接盘主力。房龄越高，本地接盘概率就越大。

自从税务机关接管养老和医保缴纳审核之后，企业再想省去住房公积金的缴纳将会越来越困难。这意味有资格申请公积金贷款的人群数量会不断増加。由于公积金贷款和银行商贷有着明显的利息差异，可以公积金贷款的通常是宁愿等待也不愿意转向商贷。

最终结论只有一个：当房价上涨超过工资上涨之后，北海异地购房的消化周期会不断延长。这个，才是北海这次调整公积金贷款政策的潜在信号，它跟银根紧缩并无关系。（文/冰戈）