房贷款20年等额本息提前几年还最好「房贷等额本息15年哪年还清最划算」

由于最近几十年来国内房价的飞涨，以目前国人的收入水平而言，能够全款买房的始终是少数，绝大部分人最终都是通过贷款实现买房梦，而使用住房按揭贷款时，基本每个人都会遇到一个现实的问题，即贷款期限的选择，比如：15年、20年、30年，那么贷款到底选择一个什么样的期限最为合适呢？

对于国内大部分的普通人而言，资金投资的方向往往就是常见的定期存款、基金、理财、国债，除此之外并没有其他更多的投资渠道，对于这类情况，我建议贷款的期限越短越好，主要的原因如下：

（1）收入稳定性的问题：除了在机关事业单位、央企国企之外，其余的单位的工作人员，工作岗位并不稳定，特别是在一些互联网企业，甚至有35岁就辞退的案例，所以目前有收入不代表以后依然有收入，而房贷对于收入的要求有很重要的一点，就是稳定，因为月供的金额不会由于你收入的高低而相应的增减，为了降低未来不确定性的风险，因此对于普通人，特别是私营企业的职工，建议还是在有能力的情况下，还是越早归还越好！

（2）再投资问题：根据融360研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示：2021年11月，全国首套房贷款平均利率为5.4%，环比下降1BP。首套房的贷款利率已经达到5.4%，更别说二套房及三套房了，但目前我们市场的低风险投资收益率呢？绝大部分一年期的都不会超过4%，更别说超过5%了，所以只有你的房贷利率在基准利率之上，那么提前归还是正确的，因为我们的再投资收益率很难达到这个水平，当然如果你是公积金贷款（利率3.25%）或者基准利率下浮的，则可以选择不提前归还，毕竟在上述两种情况下之下，仅靠目前的低风险产品，你的投资收益率也可以高于你的贷款利率。

（3）利息问题：以贷款100万元，按照目前常见的LPR 80BP（即5.45%）计算，等额本息15年、20年、30年的利息分别为：46.6万元、64.42万元、103.28万元，显然时间越短，利息越低。

很多人会说贷款期限越长越好，因为随着通胀的加深，十年、二十年之后，你的收入越来越高，而每个月还款的金额是固定的，因此你的还款压力会越来越小，比如你现在工资10000元，月供5000元压力很大，10年后你工资50000元，此时月供5000元就基本没有任何的压力，但是通胀难道只影响你的工资，不会影响现金吗？显然并不是，你现在持有100万元现金不还贷款，一直放着，20年后这个100万元的购买力又相当于现在的多少钱呢？所以通胀的影响是共通的，不仅贷款面临这个问题，你持有的现金也面临着这个问题，并没有说越晚还款越有利。此外随着通胀的加深，央行是有可能调整LPR值吗？一旦LPR数值提高了，你的月供金额也就相对提高了，你依然逃不过通胀所带来的影响。

其实只有你资金充足，当然随时都可以提前还款了，不过目前很多银行对于提前还款都有时间上的限定，比如一年后或者三年后才可以提前还款，否则是有罚款的，所以要具体看你所办理按揭的银行规定以及贷款的利率等因素综合考虑何时提前还款最优。

如果你是一个拥有多渠道的投资者，且众多投资渠道的增值率均可以跑赢贷款利率，那么越迟还款越好，否则在有能力的情况下，还是尽量尽早归还银行贷款更好，特别是收入不稳定的群体，这个尤为重要。