中梁美元债逾期「中梁地产风险」

6月15日，惠誉发布报告称，由于中梁控股集团已停止参与评级过程，故决定撤销其相关评级。

而在不久之前，穆迪应中梁控股要求，也撤销了其相关评级。

撤销评级的后果很严重，基本相当于房企放弃融资了。

中梁控股这是不打算玩了。

不过，就惠誉给与中梁控股的评级而言，“RD”(限制性违约)，跟违约也差不多了。盯着这个“头衔”，中梁控股别打算融资了。

倒不如一不做二不休，得个干净利落。

自5月以来，中梁控股对到期美元债寻求展期。可整整一个月过去了，展期的事情还没整明白。

在惠誉看来，这跟违约也没区别了。

值得注意的是，就目前的情况而言，中梁控股的销售表现未见明显起色。

缺钱，但展期还谈不拢，销售还不给力，中梁控股违约，是不是迟早的事情？

4月底，中梁控股终于装不下去了，开始着手对即将到期的两笔美元债进行交换要约。

据悉，这两笔美元债，分别是2022年5月19日到期、未偿还的2.62亿美元债券，以及2022年7月9日到期、未偿还的3.68亿美元债券。

二者加起来，共计6.3亿美元。

在当前的行业背景下，美元债展期都快成为“常规操作”了。正所谓，展期不丢人，丢人的是违约。

而在5月18日，中梁控股公告称，已完成了对2022年5月到期的2.62亿美元和2022年7月到期的3.68亿美元票据的交换要约，将其置换为2023年4月到期的2.01亿美元和2023年12月到期的4.29亿美元新票据。

由此可以看出，这两笔美元债的部分持有人，并不同意该交换要约。

而在完成交换要约后，中梁控股的2022年5月和2022年7月的票据尚存2700万美元和7100万美元的未偿本金。

这种现象很常见，而中梁控股应该做的，就是把剩余这共计9800万美元的债务，尽快还上。

然而，令人惊讶的是，即使是这部分美元债，中梁控股也还不起了。

中梁壹号院

6月1日，中梁控股再次宣布，拟对其2022年5月和2022年7月票据的剩余未偿余额进行交换要约。

但是这一次的交换要约，遇到了很大的阻力。

截止6月10日，即交换要约截止日，只有32.49%的2022年5月剩余票据选择交换要约展期，82.33%的2022年7月剩余票据选择交换要约展期。

总而言之，中梁控股经过两次展期，但5月到期的美元债，仍没有还完。

基于这种情况，惠誉给予中梁控股“RD”(限制性违约)长期外币发行人违约评级，“C”高级无抵押评级和“RR4”回收率评级。

也就是说，惠誉认为，中梁控股已经违约了。

可中梁控股可不这么认为，于是乎，要求惠誉撤销其评级。

有点儿自欺欺人的味道了。

要说中梁控股的资金压力有多大，我们可以看一组数据。

根据年报，截至2021年年底，中梁控股的现金及银行结余有276.1亿元。除去受限制现金等，中梁控股的现金及现金等价物不过202.8亿元。

而在短债方面，截至2021年底，中梁控股包括银行贷款、其他贷款、优先票据等即期债务总额，有195.4亿元；而其账龄少于一年的贸易应付款及应付票据，有205.9亿元。

如此看来，中梁控股今年的资金缺口，足有200亿元之多。

御湖半岛

在此背景下，中梁控股只能对到期的债务进行展期，为的就是争取一些时间。

问题在于，时间是有了，但中梁控股的销量还是没上去。

根据今年前5个月销售数据，中梁控股累计实现全口径销售金额约317亿元，合约销售面积约310.1万平方米，同比下滑幅度分别是58%、49%。

值得一提的是，这种糟糕的表现数据，还是在中梁控股降价促销的基础之上。

数据显示，今年前5个月，中梁控股的合约销售均价约为10200元/平方米，降幅为18%。

也就是说，即便是中梁控股不得不降价出售，其销售表现仍不尽如人意。

当然，这种情况，也有行业萧条的因素在里面。

可问题在于，其他房企能等，但中梁控股资金压力如此之大，根本等不起。

更为揪心的是，就其实际情况而言，即便等到行业回暖，中梁控股的转机也不会很快到来。

作为高周转房企的代表，中梁控股的货值，主要集中在三四线城市。

即使在去年，中梁控股仍然在加码三四线城市。

数据显示，2021年全年，中梁控股耗资526亿元的拿地，其中三四线城市占比达61%。

然而，现实情况是，三四线城市的楼市红利已然消退。房地产行业的回暖，肯定会集中在一二线城市。而三四线城市的去化，显然会是一个非常漫长的过程。

由此看来，中梁控股很可能已经被困在三四线城市。

或许，中梁控股的违约危机，只不过是迟早的事情而已。