如何防范城投债风险「城投债风险分析」

去年下半年以来，房地产市场进入寒冬期，房产交易量呈断崖式下跌，地方政府想方设法为房地产纾难解困，然而效果却不尽人意，房地产市场有价无市，土地流拍的现象未得到缓解。

原因是，高高在上的房价早已超过老百姓的承受能力，而房地产公司也都背负着巨额债务，房子卖不掉，没有资金流水，难以维持日常运营，也无力继续拿地盖楼。

房地产是地方财政收入的支柱，并承担了大量金融属性，与银行风险息息相关。土地收入是地方财政的重要来源，土地拍不出去，地方财政面临断粮的危险。无奈之下，地方只得亲自下场救市。

救市方式主要是两种：一是让城投公司接盘烂尾项目，重新注资盘活；二是由城投直接拍地，与房地产商合作或自己开发，这样地方能重新获得土地收入，并稳定土拍价格。

事实上，不少地方早早就开启了城投救市行动，例如济南。

济南城投近年已经接手了诚基中心、卓越时代广场、万豪时代广场、中弘广场、传媒大厦、祥泰城等众多项目，近期又风传将接盘恒大和文旅城。

时至今日，地方救市活动愈演愈烈，手笔也越来越大——

近日，济南市国资委官网发文称，济南城市发展集团资产运营管理公司，将在济南市区内收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

该文一出即引发热议，现已被删。但据红星新闻消息，济南城发集团资管公司张经理在接受采访时表示，招标仍在继续。

9月13日，郑州市金融工作局官网发布一则答复称，郑州紧抓货币化棚改机遇，已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，未来将变安开比安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量。

该答复同样招来热议，现已从官网撤下。

看了以上两条消息，大家有没有感觉很熟悉的味道？

犹记得08年全球经济危机爆发时，国内房地产经过近十年突飞猛进的发展，出现了巨量库存，不少房企破产倒闭。

此后，去库存和现金棚改等救市政策陆续出台，使得2015年后仅仅三年左右，不少地方房价实现了翻番，失去了一次化解房地产泡沫、脱虚向实的机会。

现在地方又重新拾起了去库存的法宝，同时，城投也成了土拍市场的拿地主力。

据CRIC数据显示，截止到2022年7月，地方城投类公司已获取了40%的地块。

土拍看起来还在正常运行，实际是因为地方开启了左手倒右手的自体循环模式。

如果房地产能够继续增值，那么这种循环也可以继续下去。

但是目前房地产市场面临下行趋势，土地和房产可能会贬值，那么拿地和建房也将产生亏损，何况还有巨额利息和资金成本，以及城投低效运营产生的巨大成本，这些无疑会使问题雪上加霜。

另外，城投本身开发能力并不强，它拿地后主要还是和房企合作开发，而房企目前开发意愿并不强，因而导致城投拿了地但开工不足的情况大量出现。

据CRIC统计，2021年至2022年集中供地项整体开工率仅有33%，在此情况下，城投类公司拿地开工率只有16%，较平均开工率仍有17个百分点的差距。

可以说，形势非常严峻。

那么，城投接盘项目和拿地资金是从哪里来的呢？

城投资金一般来自两个方面：一个是土地抵押融资，一个是发行城投债，实际是以地方政府信用背书借款。

2013年国内城投债余额为2.1万亿，到2022年5月，已经增至13.7万亿。不到十年增加了十多万亿，其中有将近6万亿为近两年新增。

由此可见，城投债已经积聚了巨量风险，而城投债务风险已初现端倪——

上半年，308家城投公司债券有145家出现价格异动。

8月底，兰州城投7亿元到期城投债延时兑付，出现“技术性违约”，让不少业内人士惊出冷汗。

Wind数据显示，截至9月4日，今年城投债发行规模约3.6万亿，相比去年同期下降7.7%；净融资额为1.16万亿，相比去年同期下降约29.3%。城投债融资越来越困难。

个别地方城投负债已高达300%以上，经营上已经难以为继。

面临如山压顶的债务，地方不得不开始化解困局。

9月7日，湖南金融监管局通报披露了近期湖南省化解隐性债务方面的措施和情况。

1-7月，28家银行机构通过“六个一批”共为650亿元存量债务提供风险化解渠道。

所谓的“六个一批”措施，主要是指通过金融机构的六个具体化解办法：

1、自接自盘延展一批。

2、替接他盘置换一批。

3、延期回售续持一批。

4、新换旧平滑一批。

5、债务重组盘活一批。

6、债转股转化一批。

这“六个一批”处理措施，说起来头头是道，实际也不是新招法，归纳总结，就是把债务转嫁或延期，只能聊解近渴，实际作用有限。

而历经一年的僵持和煎熬，姿态强势的房地产已成强弩之末，开始绷不住了——

截至9月10日，长三角地区有超过20个城市出台了约160条楼市宽松政策。9月8日，宁波全面取消限购。9月13日，苏州主城区全面取消限购。9月13日，徐州在救市“十八条”基础上，再次提高公积金贷款额度。

有的地方已开始允许房产成交价在网签价格基础下浮30%，价格出现松动。

值得注意的是，类似苏州这样的强二线城市取消限购，以及沿海城市的宽松政策，势必会产生虹吸效应，让本就压力山大的三四五六线城市雪上加霜。

接下来，可能会有更多地方加入房地产解绑行列，政策也会越来越宽松，房地产市场将掀起一场惊涛骇浪。

房地产和城投债，像一对孪生兄弟，哪个都让地方头疼不已。

城投债问题与房地产存在着紧密联系，移花接木和击鼓传花解决不了根本问题，相反，会使问题变得更复杂，风险变得更严重。

经济周期是客观规律，不以任何人的意志为转移，拖延周期，只会让泡沫吹的更大，让风暴来的更猛。

其实经济周期并不那么可怕，就像一个人总会感冒，发发烧出出汗，把毒素从体内排出，身体会更加健康。反之，如果讳病忌医，小病拖成大病，最后可能无药可治。

经济周期同时也是机遇，是解决问题和建立新秩序的契机。大家痛定思痛后，可以快刀斩乱麻，解决起问题来反倒更容易。

当前地方的做法，实际上把房地产公司的风险转嫁给了城投，但最终还是由老百姓来分担。

恒大之类房地产资本种下了恶果，最终却由全体民众来买单，这非常不公平。

我们不能再错上加错，让大家的命运绑在房地产这个火药桶上继续盲奔。

邓小平说过，科技是第一生产力，中国改革开放以来之所以取得了伟大成就，源自于此。

没有多少国家会把房地产当作支柱产业。

房地产属于普通商品，只要是商品，价格上下波动就是正常现象。

让房地产回归它的居住属性，才是光明正途。